BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 8 de marzo de 2024

Sec. III. Pág. 27851

expresamente a no transmitir la plaza de garaje sino conjuntamente con la vivienda
correspondiente a cada uno de ellos.”»
V
Mediante escrito, de fecha 22 de noviembre de 2023, el registrador de la Propiedad
emitió informe y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 20, 21, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria; 98 del Reglamento
Hipotecario; las Sentencias del Tribunal Supremo de 28 de febrero de 1999 y 27 de
octubre de 2008, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del
Notariado de 3 de septiembre de 1982, 27 de mayo y 5 de septiembre de 1988, 21 de
junio de 1999, 10 de noviembre de 2003, 24 de enero y 10 de septiembre de 2004, 13
y 22 de septiembre de 2005, 2 de marzo, 13 de julio y 29 de noviembre de 2007, 8 de
abril, 14 de junio y 19 de julio de 2010, 29 de febrero y 13 de julio de 2012, 15 de enero,
5 de febrero y 19 y 28 de octubre de 2013, 12 de marzo y 15 de octubre de 2014, 16 de
abril de 2015 y 22 de abril de 2016.
1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de
compraventa en la que son relevantes los hechos y circunstancias siguientes: la escritura
es de fecha 27 de julio de 2023; se vende una partición indivisa de 1/49 de la finca
registral consistente en un local comercial, que da el derecho a uso y disfrute en
exclusiva de una plaza de garaje. En el Registro y en la nota simple informativa expedida
a los efectos de la citada compraventa, entre otras circunstancias, consta lo siguiente:
«Las señaladas plazas de garaje tendrán la consideración de elemento accesorio para el
servicio de la vivienda y en consecuencia se obligan expresamente a no transmitir la
plaza de garaje adquirida sino conjuntamente con la vivienda correspondiente a cada
uno de ellos».
El registrador señala como defecto lo siguiente: todos los propietarios del local
constituyeron una comunidad especial en que se determinó el uso y disfrute de dicha
finca delimitando no solo la plaza de garaje cuyo uso y disfrute correspondía a cada uno,
sino la reglas de dicho uso, las obligaciones que resultaban del mismo y a su vez
declararon que las participaciones eran elementos accesorios de las viviendas que
ocupaban los adquirentes, no pudiendo transmitirlas si no lo hacían conjuntamente con
la vivienda de que eran propietarios; y este pacto supone una vinculación de la
participación indivisa que da derecho a usar y disfrutar de una plaza de garaje a la
vivienda de la que al tiempo de la delimitación eran propietarios los titulares y que vincula
a todo propietario tanto si consideramos que nos encontramos en un subcomunidad
dentro del bloque de que forma parte, que se rige supletoriamente por las normas de la
Ley sobre propiedad horizontal, como si es una comunidad especial derivada de la
condición de vecinos del barrio de todos los propietarios regida por el Código Civil y que
se someterá a las normas contenidas en los artículos 392 y siguientes y que vinculan al
vendedor en este caso conforme al artículo 1257 del Código Civil; por ello, será
necesario que se proceda a la venta conjunta de la vivienda y de la participación indivisa
que da derecho al uso y disfrute del garaje, o que la comunidad de propietarios del
garaje autorice dicha transmisión.
La recurrente alega lo siguiente: que, de aceptar la tesis del registrador, estaríamos
en una relación unívoca (no biunívoca), en que las plazas estarían vinculadas a los
pisos, pero los pisos no estarían vinculados a las plazas; que se trata de un pacto
obligacional y el registrador pretende dar a ese pacto obligacional, establecido sin
respetar las reglas propias de la Ley sobre propiedad horizontal, un alcance idéntico al
que tendría si las hubieran respetado; que la interpretación del registrador de que el
pacto, meramente obligacional, genera una vinculación ob rem, carece de apoyatura
legal; que la pretensión de ampararla en el artículo 8 de la Ley Hipotecaria no resulta

cve: BOE-A-2024-4571
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 60