BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 8 de marzo de 2024

Sec. III. Pág. 27850

No estamos defendiendo que no pueda vincularse la propiedad de la plaza de garaje
con la vivienda; pero sí entendemos que tal vinculación tiene un cauce jurídico específico
que, en este caso, no se ha seguido.
Pero siguiendo con nuestro ejemplo, el registrador inscribe la compra y, bien por un
error de su oficial, bien por su propio convencimiento, transcribe en el cuerpo de la
inscripción los pactos “con eficacia real”, que los compradores han acordado. ¿Serían
oponibles a terceros tales pactos por el hecho de haber sido transcritos? Esto es lo que
estamos discutiendo. La oponibilidad erga omnes de pactos entre particulares sobre el
aprovechamiento de una cosa común.
La tesis del registrador es que el pacto entre los dos compradores surte plenos
efectos frente a cualquier adquirente ulterior. Aunque parezca dudar del alcance de esos
efectos. Lo entendemos así, como hemos apuntado, porque su calificación ofrece dos
alternativas: Que el pacto implica que la propiedad de la cuota adquirida únicamente
pueda transmitirse con la vivienda a la que se ha adscrito o vinculado; o que pueden
también adquirirla “los propietarios que lo sean de una vivienda en el barrio”. Vemos,
pues, que el propio registrador no tiene claro el alcance del pacto. El tenor literal de éste
parece impedir que pueda adquirir la cuota quien no sea dueño de la vivienda a que la
cuota se adscribe. En términos de la teoría de conjuntos, se establecería una
correspondencia unívoca entre la plaza 1 y la vivienda 1.º A. Correspondencia de una
sola dirección, porque la plaza 1 únicamente podría transmitirse al propietario del 1.º A;
pero el 1.º A, podría transmitirse sin la plaza. La conservaría corno propiedad separada,
evidenciando que no existe la vinculación pretendida. Luego, por reducción al absurdo se
demuestra que no existe la pretendida inseparabilidad.
Sin embargo, nos parece que el registrador no realiza esta interpretación tan estricta
y opta por una más amplía. Parece entender que el propietario de la cuota puede
transmitirla a cualquier otro dueño de vivienda en el edificio. En el ejemplo, a cualquiera
de los dueños de las plantas 2.ª, 3.ª o 4.ª O incluso a cualquier otro propietario de una
vivienda en el barrio. (Curiosamente, parece entender que ese propietario tiene que
tener su propiedad inscrita, pues la consulta a los índices, a que se refiere, presuponen
una propiedad inscrita, con lo que parece indicar que si la compradora fuere propietaria
no inscrita –bien porque teniendo título público no ha querido inscribirlo, bien por ser
propietaria en documento privado–, tampoco podría inscribir su adquisición).
Entendemos que la seguridad jurídica, –valor constitucionalmente protegido–, brilla
aquí por su ausencia. La Ley Hipotecaria nace, como es sabido, para dar seguridad a la
propiedad. Admitir la interpretación que combatimos, la oponibilidad a terceros de un
pacto cuyo tenor literal (“se obligan”), evidencia su aliorelatividad, (coherente con lo
previsto en el art. 1257 del C.c.), y cuya admisión conculcaría la prohibición del art. 27 de
la LH, sin determinar en la inscripción su ámbito propio de eficacia, priva de toda
seguridad jurídica al registro. En lugar de hacer cierta la propiedad, la hace incierta.
Permite el engaño, pues la compradora, que adquiere de quien en el registro figura como
dueño, no queda protegida en su adquisición
La inscripción, conculcando los principios de legalidad (porque se habría inscrito una
prohibición de disponer relativa violando el art. 27) y de especialidad (porque no se
determina ni la extensión –subjetiva–, ni el alcance –qué efectos produce–, del derecho
inscrito), serviría no para dar seguridad al tráfico jurídico –su razón de ser–, sino para
generar confusión y error. La compradora, de seguirse la tesis del registrador, resultaría
defraudada en su legítima expectativa. Se habría sustraído un bien al tráfico jurídico sin
que la inscripción lo diga expresamente.
Resulta paradójico que el Registro, en la tesis que combatimos, proteja a quienes
han realizado un pacto puramente privado y, aún, entendiendo que lo han hecho con
pretensiones de oponibilidad erga omnes, sin guardar las formalidades legales mínimas;
y, en cambio, desampare a quien adquiere del titular registral.
También nos resulta paradójico que el registrador vaya más allá que lo pretendido
por los propios otorgantes, quienes expresamente han establecido entre ellos una
obligación, como resulta de sus propias palabras “y en consecuencia se obligan

cve: BOE-A-2024-4571
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Núm. 60