BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 8 de marzo de 2024

Sec. III. Pág. 27849

IV
Notificada la interposición del recurso al notario de A Coruña, don José Manuel Lois
Puente, como autorizante del título calificado, emitió informe el día 13 de noviembre
de 2023 en el que alegaba lo siguiente:
«La cuestión controvertida es la oponibilidad erga omnes de los pactos existentes
entre los compradores del local comercial (finca número […]) en el bloque (…), que se
destina por ellos a plazas de garaje, y que se convienen en la propia escritura de
compraventa de dicho local. El registrador entiende que sí lo son, aunque él mismo duda
de su verdadero alcance; pues por un lado parece sostener que únicamente puede
transmitirse la plaza simultáneamente con la vivienda (y, lógicamente, al adquirente de
ésta), y por otro, señala que “si se interpreta dicha cláusula por la Comunidad, en el
sentido de que lo que se buscaba es que las participaciones indivisas con adscripción de
uso de plaza de garaje siempre fueran titularidad de personas titulares de vivienda en el
Barrio (…) de A Coruña, nos encontramos con que la compradora, si bien, reside en
dicho Barrio, consultados los Índices del Registro, no figura como propietaria de ninguna
finca, por lo que tampoco se cumpliría este requisito, y todo ello siempre sometido a la
interpretación de dicha cláusula que deberá hacer la Comunidad de propietarios
adoptando el acuerdo que corresponda.”
Lo primero que urge resaltar es que la copropiedad surgida de la adquisición
conjunta de una finca por un conjunto de compradores, es una comunidad ordinaria, no,
como parece entender el registrador, una subcomunidad propia dentro de la propiedad
horizontal, las subcomunidades sujetas a la LPH tienen que estar expresamente
previstas por la normativa de la propiedad horizontal en que se asientan. Y esto no
ocurre en el caso que discutimos.
La referencia que el Registrador hace al artículo 8 de la LH y al artículo 5 de la LPH,
evidencian que está pensando en una comunidad sometida a la normativa especial de
tales formas de copropiedad. Pero, en nuestro caso, no hay tal cosa. La naturaleza de
una copropiedad no cambia por el número de condueños. Y los pactos, los contratos, no
dejan de ser aliorelativos y someterse, en cuanto a su alcance, al art. 1257, por mucho
que sus cláusulas se transcriban en el cuerpo de una inscripción. Tal trascripción no
tiene virtudes taumatúrgicas, no transmuta el plomo en oro. Ni lo personal en real.
Vamos a tratar de evidenciar esto por reducción al absurdo. Este modo de razonar,
del que tenemos una muestra genial en los Elementos de Euclides respecto al número
infinito de “primos” (proposición 20 del Libro IX), consiste, como es sabido, en demostrar
que una proposición es verdadera, probando que, si no lo fuera, conduciría a una
contradicción.
Apliquemos este razonamiento a nuestro supuesto y para ello simplifiquémoslo.
Imaginemos que en un edificio de cuatro plantas, con dos viviendas por planta, los
propietarios de las dos viviendas de la planta primera compran el bajo comercial, y
pactan, al comprarlo, con eficacia real, como presupone el registrador, (y no obligacional,
como en la literalidad de nuestro caso se ha hecho –se obligan, dicen ellos mismos–)
que dicho local se destine a 2 plazas de garaje, que se excluya ad aeternum la acción de
división –conculcando la prohibición del art. 400 del Cc–, y que únicamente puedan
transmitirse las cuotas adquiridas por ellos a quienes en cada caso sean propietarios de
las viviendas que ellos ostentan. Pacto este último que implica una sustracción relativa al
propietario de la facultad de disponer. Y si tal sustracción se interpreta con eficacia real,
como se pretende, chocaría frontalmente con el artículo 27 de la Ley Hipotecaria.
Implicaría que el comprador de la cuota no podría transmitirla a nadie más que a un
adquirente de la vivienda. Quedaría cercenada su facultad de disposición, en un acto a
título oneroso, y por un pacto concertado con el otro condueño, sin haber establecido
una vinculación ob rem, específicamente pactada, o, mejor aún, sin haber modificado las
normas de la propiedad horizontal, y asignado como anejo la cuota del bajo a la vivienda.
Es decir, sin las debidas garantías Para la seguridad del tráfico y los terceros.

cve: BOE-A-2024-4571
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Núm. 60