BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 8 de marzo de 2024

Sec. III. Pág. 27848

puede venderse sin plaza de garaje; pero la plaza de garaje no sin la vivienda. ¿Dónde
está entonces la vinculación? ¿Dónde queda la “inseparabilidad” de ambas
propiedades?
Está claro que los compradores de las cuotas indivisas de la finca registral destinada
a garaje, al obligarse a no transmitir sino a favor de los que adquieran su propia vivienda,
se han limitado a un pacto de naturaleza personal entre ellos, confiando en su
cumplimiento respectivo. Cabe aplicar el aforismo jurídico de que “allí donde has
depositado tu confianza, allí debes buscarla; pero no más allá.”
No puede entenderse que los compradores de la finca hayan pactado una prohibición
de disponer relativa con eficacia erga omnes, (como es que únicamente podría comprar
la cuota el propietario del piso respectivo), porque tal pacto no está permitido por la ley.
Existe una prohibición legal del mismo, ya que supone sustraer dicho objeto del
comercio. Pretensión constitucionalmente inadmisible.
La interpretación del Registrador de que el pacto, meramente obligacional, genera
una vinculación ob rem, carece de apoyatura legal. La pretensión de ampararla en el
artículo 8 de la Ley Hipotecaria, no resulta admisible, pues dicho precepto alude al título
constitutivo de la propiedad horizontal, o los estatutos de la misma. No se refiere para
nada a una escritura de compraventa en que los compradores asumen, entre sí, una
serie de compromisos, que, como todos los pactados, pueden cumplirse o no... El
incumplimiento del pacto dará lugar, como siempre, a la indemnización de los daños y
perjuicios que se acrediten; pero en ningún caso generarán (porque, reiteramos, la ley no
lo permite) una extirpación al condueño de un derecho ínsito en su propiedad, cual es el
de disponer.
Más chocante resulta la referencia en la calificación a la comunidad especial de los
vecinos del (…), regida por el C.c. y que se someterá a las normas contenidas en los
artículos 392 y siguientes y que “vinculan al vendedor en este caso conforme al
artículo 1257 del Código Civil.”
Porque si nos atenemos a esta última acertada referencia, la conclusión tiene que
ser totalmente contraria a la defendida por el Sr. Registrador.
En efecto, aunque ya sabemos que se lo sabe de memoria, traigámoslo a colación:
Artículo 1257: Los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan y
sus herederos; salvo, en cuanto a éstos, e/ caso en que los derechos y obligaciones que
proceden del contrato no sean transmisibles, o por su naturaleza, o por pacto, o por
disposición de la ley.
Si el contrato contuviere alguna estipulación en favor de un tercero, éste podrá exigir
su cumplimiento, siempre que hubiese hecho saber su aceptación al obligado antes de
que haya sido aquélla revocada.”
Puesto que, el contrato de compraventa pactado en la escritura 1082/93 ante el Sr.
Valencia, solo produce efecto entre los que lo firmaron, está claro que, respecto a mí,
pobre compradora, no produce ninguno. No me es oponible.
Yo compro mi cuota en la finca a quien en el registro aparece con facultades para
transmitirla, pues no consta inscrita ninguna prohibición de disponer relativa en relación
con ella. La presuntas “cargas propias” no son sino una mera “transcripción”,
probablemente debida al descuido de algún oficial, de las obligaciones pactadas en el
título adquisitivo. Su configuración jurídica sería, por decir algo, (pues ni a esa categoría
llegarían propiamente), la de una mención que nunca debiera haber tenido acceso
registral. Y, por tanto, como el hecho de repetir, de transcribir, en la inscripción, una mera
obligación, no desvirtúa su auténtica naturaleza, tienen que tener el destino propio de
todas las menciones: Su cancelación de oficio».

cve: BOE-A-2024-4571
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Núm. 60