BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 8 de marzo de 2024

Sec. III. Pág. 27847

La escritura de compraventa en la que la cláusula controvertida se establece
(la 1082/1993 de 23 de abril de 1993, autorizada por el Notario que fue de La Coruña,
don Pablo Valencia Ces), se otorga una vez adquirida la finca registral 46.561, por sus
compradores. No se trata de ninguna limitación originaria fijada por razones urbanísticas
por el anterior propietario de la finca (el Instituto Gallego de Vivienda y Suelo); sino de un
pacto meramente privado entre los adquirentes. Es importante recalcar esto: No existe
ninguna limitación de naturaleza urbanística, sino un mero pacto entre compradores
sobre el uso de una finca.
La estipulación sexta, apartado VIII de la escritura citada dice paladinamente “De
conformidad con la finalidad del presente contrato, las señaladas plazas de garaje,
tendrán la consideración de elemento accesorio para el servicio de la vivienda que
actualmente ocupan los adquirentes; y en consecuencia se obligan expresamente a no
transmitir la plaza de garaje adquirida sino conjuntamente con la vivienda
correspondiente a cada uno de ellos.”
El carácter de mera obligación, de pacto puro y simple entre los compradores, es
palmario. Basta con una lectura desapasionada y no preconcebida de la cláusula
debatida. “Si los términos de un contrato son claros –dice, como es sabido, el art. 1281
C.c., y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de
sus cláusulas.”
Los términos utilizados en el contrato, (por un notario, no lo olvidemos), no pueden
ser más claros: Los compradores se obligan expresamente a no transmitir la plaza de
garaje adquirida.” ¿Hay alguna duda, para cualquier jurista, sobre qué significa “obligarse
a no transmitir”? Si el propietario se obliga a no transmitir, es porque puede hacerlo. Si
no pudiera, por haber sido privado de tal facultad, la obligación de no transmitir carecería
de sentido.
Sabemos que no es necesario recordarle a ningún registrador de la propiedad el
artículo 27 de la Ley Hipotecaria, porque se lo sabe de memoria. Pero su tenor no deja
lugar a dudas: Las prohibiciones de disponer que tengan su origen en actos o contratos
de los no comprendidos en el artículo anterior, no tendrán acceso al Registro sin perjuicio
de que mediante hipoteca o cualquier otra forma de garantía real se asegure su
cumplimiento.
La norma habla de prohibiciones de disponer. No distingue si tal prohibición es
absoluta o relativa. Simplemente no permite que se establezcan en actos o contratos
distintos a los comprendidos en el artículo 26.
De nuevo sabemos que no es preciso recordarle al Registrador el art. 26; pero no
tenemos más remedio que hacerlo: “Las prohibiciones de disponer o enajenar se harán
constar en el Registro de la Propiedad y producirán efecto con arreglo a las siguientes
normas: Primera. Las establecidas por la Ley que, sin expresa declaración judicial o
administrativa, tengan plena eficacia jurídica, no necesitarán inscripción separada y
especial y surtirán sus efectos como limitaciones legales del dominio. Segunda. Las que
deban su origen inmediato a alguna resolución judicial o administrativa serán objeto de
anotación preventiva. Tercera. Las impuestas por el testador o donante en actos o
disposiciones de última voluntad, capitulaciones matrimoniales, donaciones y demás
actos a título gratuito, serán inscribibles siempre que la legislación vigente reconozca su
validez.”
O sea, que la pactada por los compradores de la finca no está incluida en ninguna de
estas categorías. Ni está establecida por la ley; ni por una resolución judicial o
administrativa; ni mucho menos por un testador o donante.
Se ha pactado, con eficacia meramente obligacional, entre los compradores. Y se ha
pactado con tal carácter porque no podría pactarse con otro. Los particulares no pueden
sustraer bienes al comercio. Si hubieran querido que la cuota parte adquirida fuere anejo
inseparable de sus respectivas viviendas (único cauce jurídico para lograr tal
vinculación), tendrían que haber modificado el título constitutivo de la propiedad
horizontal, por acuerdo unánime de todos los condueños, y haberlo establecido así.
Como hemos dicho ya, la tesis del registrador conduce al absurdo de que la vivienda

cve: BOE-A-2024-4571
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Núm. 60