BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 8 de marzo de 2024

Sec. III. Pág. 27833

mínimo que establece el artículo 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (el 75 % del valor
que figure en el certificado de tasación, en el momento de otorgamiento de la escritura),
valor mínimo que en el momento de iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria se
debe indicar en la demanda, pero sin que exista óbice a fijar uno superior. Ello es así, se
indica, porque no existe norma alguna que, con carácter imperativo, imponga un límite
superior al tipo de tasación para subasta, que, en consecuencia, aunque debe ser
determinado a partir de la tasación que se debe incorporar a la escritura, puede ser igual
o superior a éste y, en el momento temporal de otorgarse la escritura de préstamo
hipotecario que nos ocupa, también inferior, fijado en una cifra que oscile entre el 75 % y
el 100 % de esa tasación (interpretación del artículo 8.2 del Real Decreto 716/2009,
de 24 de abril).
2. La cuestión de si en la ejecución hipotecaria puede utilizarse un tipo de subasta
no inscrito ya fue abordada en las Resoluciones de este Centro Directivo de 24 de abril
de 2017 y de 9 de mayo de 2023, que versaban, en concreto, sobre si es posible
modificar el tipo de subasta a efectos de ejecución, pactado e inscrito, durante la
ejecución hipotecaria y, más en concreto, en la primera de ellas, con posterioridad a la
celebración de la subasta, con el fin de amoldar la tasación inscrita a la tenida en cuenta
en la ejecución hipotecaria, a lo que se daba una respuesta negativa.
En esas resoluciones se afirmaba, en primer lugar, que durante la «fase de
seguridad» de la hipoteca, es decir, antes de interponerse la demanda ejecutiva, es
innecesario el consentimiento para la modificación del tipo de subasta por parte de los
titulares registrales de cargas posteriores, ya que la inscripción del valor de tasación no
atribuye por sí misma derecho alguno a esos titulares posteriores hasta la utilización de
los correspondientes procedimientos ejecutivos hipotecarios, pues, hasta ese momento,
el ejecutante puede desvirtuar la expectativa que tienen a un posible sobrante acudiendo
a otros procedimientos distintos a la ejecución hipotecaria para llevar a cabo la ejecución
(la ejecución ordinaria o el procedimiento declarativo).
En segundo lugar, se resolvía acerca de la necesidad de tal consentimiento si
cuando se pretende la inscripción del pacto de novación del tipo para subasta, ya no se
encuentra la hipoteca en la «fase de seguridad», sino que lo que se pretende es la
inscripción del pacto de reducción del precio para subasta cuando la hipoteca ya está en
trámites de ejecución por constar a su margen la nota de expedición de certificación de
dominio y cargas, o ya ha sido ejecutada por el procedimiento especial de ejecución
directa contra bienes hipotecados, se ha celebrado la subasta, y se ha adjudicado la
finca al ejecutante o a otros postores. El momento de separación de ambas situaciones
hipotecarias vendría marcado a efectos registrales por la expedición de la certificación de
dominio y cargas prevista, a efectos de la ejecución hipotecaria, en el artículo 688 de la
Ley de Enjuiciamiento Civil.
En conclusión, dichas resoluciones señalan que no resulta permitido la inscripción de
un pacto que por su naturaleza se refiere a una subasta futura, cuando en realidad la
subasta ya ha tenido lugar o se está desarrollando, y con el que sólo se pretende
subsanar, a posteriori, las deficiencias en las que incurrió el procedimiento de ejecución
al no respetar el artículo 130 de la Ley Hipotecaria, o favorecer los intereses del acreedor
en la adjudicación, ya que con ello se vulneran los derechos que del citado artículo se
infieren a favor del deudor, del dueño de la finca hipotecada y de los titulares de cargas
posteriores.
Por ello son erróneas, aplicadas al presente supuesto, las afirmaciones de la parte
recurrente relativas a que no existe límite superior a la fijación del tipo para subasta y a
que acreedor y deudor pueden elevar el valor de tasación inscrito, porque tal
modificación y alcance solo son posibles mientras la hipoteca se encuentre en «fase de
seguridad», y, además, mediante el consentimiento en escritura pública por parte del
acreedor y del deudor y, en su caso, del hipotecante no deudor; no de forma unilateral
por parte del acreedor ejecutante en el escrito de presentación de la demanda ejecutiva.
A este respecto debe tenerse en cuenta que en el procedimiento de ejecución
ordinario existe el trámite del avalúo de los bienes embargados o hipotecados para la

cve: BOE-A-2024-4569
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Núm. 60