BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 8 de marzo de 2024

Sec. III. Pág. 27831

tasación resulta excesiva, puesto que sí, analizado el riesgo de la operación, ha decidido
dar el préstamo con una hipoteca aparentemente más débil, ello cae dentro del ámbito
de su autonomía de la voluntad que no parece encontrarse con obstáculo legal alguno.
Además, el artículo 8.2 del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, dispone que, si la
tasación se hubiera practicado antes del otorgamiento de la escritura de constitución de
la hipoteca, se hará constar en dicha escritura y en la inscripción de esta en el Registro
de la Propiedad, y en tal caso, el tipo de subasta para el supuesto de ejecución de la
hipoteca será necesariamente, como mínimo, dicha valoración, si bien tampoco excluye
que pueda ser superior.
Cuarto. Así lo entiende RDGRN de 8 de mayo de 2019 (BOE 1 de junio
de 2019, 5), declarando que es válido pactar, e inscribir, a efectos de los artículos 129 LH
y 682 LEC, como tipo de subasta de una vivienda, que está en construcción cuando se
constituye la hipoteca, el del valor fijado en un certificado de tasación homologado en el
que se consigna el valor hipotético de la finca “una vez se haya terminado la obra
nueva”.
“b) El artículo 129 de la Ley Hipotecaria impone la limitación de que la tasación de la
finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinta de la que, en su caso, se
haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso
ser inferior al 75 % (en la fecha en que se constituyó esta hipoteca, y con la entrada en
vigor de la Ley 5/2019 al 100 %) del valor de tasación (realizada ésta conforme a la
Ley 2/1981).
Así pues, no existe norma alguna que, con carácter imperativo, imponga un límite
superior a la tasación para subasta, determinado a partir de la tasación que se debe
incorporar a la escritura. Es más, puede en no pocas ocasiones resultar muy plausible
que el deudor hipotecario quiera, y así lo negocie y acuerde con el prestamista, elevar
ese valor de tasación, para evitar una adjudicación por una cifra inferior al valor real
esperado del bien, a la vista de una revalorización previsible por todo tipo de motivos
(mejoras futuras de la finca, revalorización de los terrenos circundantes, etc.), por lo que
imponer un tope máximo a la tasación, sin un fundamento legal claro, perjudicaría
notablemente al prestatario, en contra de lo que las normas antes citadas pretenden.
Por lo demás, no parecen relevantes riesgos como el de sobreendeudamiento, que
precisamente es contemplado en la reciente Ley 5/2019 con otros mecanismos de
control, ni tampoco el de la dificultad para el acreedor de ejecutar eficazmente su
garantía si la tasación resulta excesiva, puesto que sí, analizado el riesgo de la
operación, ha decidido dar el préstamo con una hipoteca aparentemente más débil, ello
cae dentro del ámbito de su autonomía de la voluntad que no parece encontrarse con
obstáculo legal alguno. Y en todo caso, el acreedor, en estos supuestos, suele emplear
el procedimiento de entrega progresiva del capital a medida que se va ejecutando la
obra, con el que también se defiende eficazmente de ese riesgo.” (…)
Quinto. Por todo ello, entendemos que en virtud de la normativa expuesta se ha
procedido correctamente a fijar como tipo de subasta las cantidades indicadas en el
procedimiento de ejecución y, por tanto, no siendo ajustada a derecho la calificación
dictada por el Registro de la Propiedad n.º 7 de Sevilla.
Solicito, que, teniendo por presentado este escrito, lo admita a trámite y dé por
interpuesto recurso gubernativo contra el Acuerdo de calificación de fecha 15 de
septiembre de 2023, que causó asiento 1151/88, del Registro de la Propiedad n.º 7 de
Sevilla, y en base a lo expuesto, estime el recurso y en su virtud acuerde requerir al
citado Registro de la Propiedad a fin de que inscriba a favor de Banco Santander, SA la
titularidad de las fincas registrales 30834 y 30580, del Registro de la Propiedad n.º 7 de
Sevilla».

cve: BOE-A-2024-4569
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Núm. 60