III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-4569)
Resolución de 23 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Sevilla n.º 7, por la que se suspende la inscripción del testimonio de un decreto de adjudicación derivado de una ejecución hipotecaria de dos fincas registrales por razón de haberse tenido en cuenta un tipo de subasta no inscrito e inferior al que figura como pactado en la inscripción del derecho real de hipoteca ejecutada.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 8 de marzo de 2024
Sec. III. Pág. 27830
Segundo. En el momento de iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria se
procedió a indicar en la demanda:
“b. A los efectos procesales y para que sirva como tipo en la subasta que
corresponda, tasaron la registral 30.384 en 117,000 euros y registral 30.580
en 10.000 euros –folio CR1204314– de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria
de fecha 20 de noviembre de 2015, importe que, en ambos casos, no es inferior al 75 %
del valor señalado en la tasación realizada con ocasión de la operación tal y como se
acredita con el Certificado de Tasación unido a la referida escritura de constitución de
préstamo con garantía hipotecaria –folio CR1204300 y ss.– y que ascendía
a 114.460.54 euros para la registral 30.384, y 10.002,67 euros para la registral 30.580.”
Indicando el valor máximo de responsabilidad hipotecaria por principal de cada una
de las fincas pues estas eran superiores a los valores máximos de tasación que
constaban en la escritura de préstamo hipotecario y respetando el valor mínimo limitado
al 75 % de dichos valores (…)
Tercero. De este modo el artículo 682 de la LEC señala:
“2. Cuando se persigan bienes hipotecados, las disposiciones del presente capítulo
se aplicarán siempre que, además de lo dispuesto en el apartado anterior, se cumplan
los requisitos siguientes:
1.º Que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que
los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta,
que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación
que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de
marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.
Nada dice el precepto acerca de la posibilidad de que el valor de tasación para
subasta exceda del valor de la tasación realizada conforme a lo previsto en la Ley 2/1985
de regulación del mercado hipotecario.
En el caso que nos ocupa no hay duda de que se han cumplido con el requisito
establecido tanto en la Ley Hipotecaria como un [sic] la Ley de Enjuiciamiento Civil sin
que se haya fijado valor hipotético alguno. A mayor abundamiento cabría decir que el
mantenimiento de la tesis del señor registrador causarla en caso de ejecución un
evidente perjuicio al deudor-consumidor en la medida en que facultaría al acreedor a
adjudicarse el inmueble en un importe notablemente inferior al que procedería en el caso
de admitir el valor de tasación que se ha fijado en la escritura.
En este sentido, el artículo 129 de la Ley Hipotecaria impone la limitación de que la
tasación de la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinta de la que,
en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en
ningún caso ser inferior al 100 % (con la entrada en vigor de la Ley 5/2019) del valor de
tasación (realizada esta conforme a la Ley 2/1981) en la fecha en que se constituyó esta
hipoteca.
Así pues, no existe norma alguna que, con carácter imperativo, imponga un límite
superior a la tasación para subasta, determinado a partir de la tasación que se debe
incorporar a la escritura.
Es más, puede en no pocas ocasiones resultar muy plausible que el deudor
hipotecario quiera, y así lo negocie y acuerde con el prestamista, elevar ese valor de
tasación, para evitar una adjudicación por una cifra inferior al valor real esperado del
bien, a la vista de una revalorización previsible por todo tipo de motivos (mejoras futuras
de la finca, revalorización de los terrenos circundantes, etc.), por lo que imponer un tope
máximo a la tasación, sin un fundamento legal claro, perjudicaría notablemente al
prestatario, en contra de lo que las normas antes citadas pretenden.
Por lo demás, no parecen relevantes riesgos como el de sobreendeudamiento, que
precisamente es contemplado en la Ley 5/2019 con otros mecanismos de control, ni
tampoco el de la dificultad para el acreedor de ejecutar eficazmente su garantía si la
cve: BOE-A-2024-4569
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 60
Viernes 8 de marzo de 2024
Sec. III. Pág. 27830
Segundo. En el momento de iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria se
procedió a indicar en la demanda:
“b. A los efectos procesales y para que sirva como tipo en la subasta que
corresponda, tasaron la registral 30.384 en 117,000 euros y registral 30.580
en 10.000 euros –folio CR1204314– de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria
de fecha 20 de noviembre de 2015, importe que, en ambos casos, no es inferior al 75 %
del valor señalado en la tasación realizada con ocasión de la operación tal y como se
acredita con el Certificado de Tasación unido a la referida escritura de constitución de
préstamo con garantía hipotecaria –folio CR1204300 y ss.– y que ascendía
a 114.460.54 euros para la registral 30.384, y 10.002,67 euros para la registral 30.580.”
Indicando el valor máximo de responsabilidad hipotecaria por principal de cada una
de las fincas pues estas eran superiores a los valores máximos de tasación que
constaban en la escritura de préstamo hipotecario y respetando el valor mínimo limitado
al 75 % de dichos valores (…)
Tercero. De este modo el artículo 682 de la LEC señala:
“2. Cuando se persigan bienes hipotecados, las disposiciones del presente capítulo
se aplicarán siempre que, además de lo dispuesto en el apartado anterior, se cumplan
los requisitos siguientes:
1.º Que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que
los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta,
que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación
que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de
marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.
Nada dice el precepto acerca de la posibilidad de que el valor de tasación para
subasta exceda del valor de la tasación realizada conforme a lo previsto en la Ley 2/1985
de regulación del mercado hipotecario.
En el caso que nos ocupa no hay duda de que se han cumplido con el requisito
establecido tanto en la Ley Hipotecaria como un [sic] la Ley de Enjuiciamiento Civil sin
que se haya fijado valor hipotético alguno. A mayor abundamiento cabría decir que el
mantenimiento de la tesis del señor registrador causarla en caso de ejecución un
evidente perjuicio al deudor-consumidor en la medida en que facultaría al acreedor a
adjudicarse el inmueble en un importe notablemente inferior al que procedería en el caso
de admitir el valor de tasación que se ha fijado en la escritura.
En este sentido, el artículo 129 de la Ley Hipotecaria impone la limitación de que la
tasación de la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinta de la que,
en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en
ningún caso ser inferior al 100 % (con la entrada en vigor de la Ley 5/2019) del valor de
tasación (realizada esta conforme a la Ley 2/1981) en la fecha en que se constituyó esta
hipoteca.
Así pues, no existe norma alguna que, con carácter imperativo, imponga un límite
superior a la tasación para subasta, determinado a partir de la tasación que se debe
incorporar a la escritura.
Es más, puede en no pocas ocasiones resultar muy plausible que el deudor
hipotecario quiera, y así lo negocie y acuerde con el prestamista, elevar ese valor de
tasación, para evitar una adjudicación por una cifra inferior al valor real esperado del
bien, a la vista de una revalorización previsible por todo tipo de motivos (mejoras futuras
de la finca, revalorización de los terrenos circundantes, etc.), por lo que imponer un tope
máximo a la tasación, sin un fundamento legal claro, perjudicaría notablemente al
prestatario, en contra de lo que las normas antes citadas pretenden.
Por lo demás, no parecen relevantes riesgos como el de sobreendeudamiento, que
precisamente es contemplado en la Ley 5/2019 con otros mecanismos de control, ni
tampoco el de la dificultad para el acreedor de ejecutar eficazmente su garantía si la
cve: BOE-A-2024-4569
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