BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 23 de febrero de 2024

Sec. III. Pág. 22140

Pero, además, el notario autorizante, en la diligencia de subsanación/complementaria,
lleva a cabo dos actuaciones más:
– Por una parte, transcribe determinados artículos reglamentarios y hace determinadas
afirmaciones para tratar de rebatir la calificación registral negativa, afirmando el notario que
lo hace «a solicitud del titular de la finca».
– Y por otra, dice que «por todo ello se solicita que se practique la inscripción sin
necesidad de solicitar anotación marginal alguna, y en caso contrario, que se tenga por
interpuesto el oportuno recurso gubernativo con base en los anteriores hechos y
fundamentos de derecho».
Incluir en una diligencia subsanatoria «a solicitud del titular de la finca»
argumentaciones jurídicas para intentar rebatir una calificación registral negativa, ya
resulta incorrecto desde el punto de vista de la técnica notarial, pues no queda amparado
dentro del ámbito de aplicación del citado artículo 153 del Reglamento Notarial, ni se
corresponde tampoco con las llamadas actas de referencia reguladas en el artículo 208
del Reglamento Notarial para recoger «las declaraciones de los que en ellas
intervengan», pues en esta concreta diligencia notarial que analizamos no interviene
compareciente alguno ni el notario ostenta ni puede arrogarse a tales efectos la
representación del otorgante inicial ni cumplimenta debidamente el supuesto hecho de
ser requerido al efecto por persona alguna.
Y solicitar que si el registrador mantiene su calificación negativa «se tenga por
interpuesto el oportuno recurso gubernativo con base en los anteriores hechos y
fundamentos de derecho», además de incurrir en las extralimitaciones reglamentarias ya
citadas, deja sin precisar quién es la persona legitimada que supuestamente interpone
dicho recurso, si el titular registral otorgante de la escritura inicial, o el propio notario
autorizante, pues en este extremo el notario no dice nada al respecto.
Si fuera el otorgante de la escritura, su declaración de voluntad en el sentido de
interponer recurso contra una calificación registral negativa habría de ser expresa, y no
necesitaría formalizarse en documento notarial, pero si lo hiciera así, debería ser con la
correspondiente comparecencia y firma del interesado o su representante y bajo fe
notarial, cosa que no ocurre en el caso que nos ocupa. Por lo que ha de interpretarse
que el recurso no está puesto por el titular registral a cuya solicitud dice el notario haber
redactado y autorizado la diligencia en cuestión.
Y si el recurrente fuera el propio notario, en su propio nombre, para lo cual estaría
directamente legitimado conforme al artículo 325, letra b), de la Ley Hipotecaria, debería
expresarlo así, cosa que no hace, y además no resultaría adecuado convertir el
contenido íntegro de tal actuación procedimental unilateral del propio notario (el hecho y
fundamentación del recurso) en parte del contenido de una escritura matriz otorgada por
otra persona.
4. Ello, no obstante, por razón de economía procesal, este Centro Directivo
entiende que puede entrarse en el fondo de la cuestión planteada.
No existe pues ningún argumento para dispensar de la constancia registral de la
condición de inundable de una finca con carácter previo a la inscripción de una obra
nueva aunque sea por antigüedad.
Y no lo es que la misma se exija con carácter previo al inicio de las obras, pues
bastaría con un inicio de las mismas, aún básico o simbólico, en cualquier supuesto para
dispensarlo. Lo relevante desde el punto de vista registral es, lógicamente que la nota
conste extendida con anterioridad a la inscripción de la declaración de obra, sea nueva o
por antigüedad, pues este es el momento en que tal hecho tiene acceso al Registro.
El propio Reglamento, en su artículo 14 bis, tras la reforma citada, «y para las
edificaciones ya existentes, establece que las administraciones competentes fomentarán la
adopción de medidas de disminución de la vulnerabilidad y autoprotección, todo ello de
acuerdo con lo establecido en la Ley 17/2015, de 9 de julio, del Sistema Nacional de
Protección Civil y la normativa de las comunidades autónomas. Asimismo, el promotor
deberá suscribir una declaración responsable en la que exprese claramente que conoce y

cve: BOE-A-2024-3510
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Núm. 48