BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 23 de febrero de 2024

Sec. III. Pág. 22150

afirmarse la existencia de un derecho de crédito a favor del Ayuntamiento dirigido a tal
cesión.
Además, según el propio contenido registral de la "carga" inscrita, la hipótesis de que
llegara a constituirse la pretendida obligación de cesión no resultaría directamente de la
sentencia no firme, sino de su eventual ejecución (en el caso de tener lugar), con lo que
claramente se está reconociendo que la sentencia no produciría tal efecto por sí. Lo que
podría comportar la obligatoriedad de la cesión no era la sentencia, sino su ejecución,
como expresamente resulta del asiento, sentencia de la que en modo alguno se puede
deducir aquella eventual consecuencia de la anulación del Plan Especial.
Por lo tanto, si el artículo 9 del Reglamento Hipotecario antes citado impide el acceso
al Registro de obligaciones perfectamente constituidas, mucho menos cabe sostenerlo
respecto de obligaciones de existencia eventual como sucede en este caso.
Así lo entiende la Dirección General incluso en aquellos supuestos en que, a
diferencia del presente, la obligación de transmisión futura estuviera ya constituida. La
Resolución de 27 de marzo de 1947 atribuye carácter, puramente obligacional a la
previsión de una futura transmisión y declara procedente su cancelación al amparo del
artículo 98 de la Ley Hipotecaria, afirmando que "la posible analogía que pudiera guardar
dicha relación jurídica con el retracto convencional queda descartada desde el momento
que carece de los dos elementos esenciales exigidos por el Código Civil en sus
artículos 1507 y 1508, y que son la consignación expresa del derecho de retraer,
cumpliendo lo prevenido en el artículo 1518, y el establecimiento de un plazo para su
ejercicio que, en defecto de pacto expreso, lo señala taxativamente dicho Cuerpo Legal,
por todo lo cual pudiera estimarse que el contenido de dicha relación guarda mayor
afinidad con el denominado derecho de opción, pero configurado en este caso como
simple compromiso o promesa de venta, según lo demuestran las siguientes
circunstancias: primera, la transmisión del dominio de la finca vendida se verificó total y
definitivamente sin ninguna reserva ni limitación, según se hace constar en la propia
escritura; segunda, la obligación contenida en la estipulación de referencia crea sólo un
vínculo obligacional entre los contratantes y sus herederos, como aparece de su tenor
literal ‘viene obligado el señor B., y en su caso sus herederos a ceder a la señora R. M. o
a los suyos’; tercera, existe una absoluta indeterminación en cuanto al plazo para el
ejercicio del derecho concedido a la vendedora, y cuarta, de todo ello se deduce que no
ha pretendido constituirse un típico derecho de opción con carácter real."
En la misma línea, la Resolución de 5 de octubre de 1994 confirma la denegación de
la obligación de entrega futura de pisos a construir que se había incluido como cláusula
de un contrato de permuta de suelo por obra futura señalando lo siguiente respecto de la
obligación de entrega asumida por el cesionario del suelo: "es irrelevante decidir si, a
efectos registrales, ese compromiso de entregar cosa futura asumido por el adquirente
del solar satisface las exigencias del principio de especialidad (artículos 9.2 de la Ley
Hipotecaria y 51 Reglamento Hipotecario) toda vez que caramente se configura como
una mera obligación personal -que ni siquiera se asegura con garantía real- y que, por
tanto, queda excluida del Registro (vid. artículo 98 de la Ley Hipotecaria), sin perjuicio de
una que recoja la adquisición de solar, en tanto que contraprestación del negocio
adquisitivo -permuta- que sí debe reflejarse en la inscripción (cfr. artículo 10 de la Ley
Hipotecaria para el caso de compraventa)". Por tanto, en aquel supuesto se denegó la
constancia registral, como carga o gravamen real, del pacto de entrega futura por falta
de trascendencia jurídico-real, que es lo que sucede en el caso objeto del presente
recurso, en el que, además, la obligación de entrega futura ni siquiera está constituida
como tal obligación.
La necesidad de que la obligación de cesión obligatoria y gratuita a favor de la
Administración urbanística se instrumente en un negocio jurídico específico en que
conste su aceptación, como requisito necesario para la constitución de aquella
obligación, es contemplada por la Resolución de 27 de junio de 2022, que señala lo
siguiente: "En consonancia con lo expuesto, la jurisprudencia viene manteniendo que la
existencia de normas urbanísticas o acuerdos municipales sobre ejecución del

cve: BOE-A-2024-3511
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Núm. 48