BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 48

Viernes 23 de febrero de 2024

Sec. III. Pág. 22149

Tercera. La "carga" no constituye un derecho real inscribible, ni siquiera un derecho
personal, sino una mera expectativa sin trascendencia jurídico-real y, como tal, sujeta a
la aplicación del artículo 98 de la LH.
1.

Los términos de la nota de calificación en este punto.

De la propia nota de calificación se deduce sin dificultad que el derecho considerado
como "carga" no es un derecho real inscribible, ni siquiera un hecho jurídico consumado,
sino una pura eventualidad como se deduce de las siguientes afirmaciones vertidas en
ella:
a) En el párrafo cuarto de los fundamentos de derecho se describe el contenido de
esta carga como la posibilidad que la ejecución de la sentencia pueda comportar que las
parcelas puedan ser cedidas obligatoria y gratuitamente,
b) A continuación se afirma que ese contenido "no da derecho a que tal posibilidad
sea objeto de un asiento propio como tal derecho constituido".
c) Respecto de la finalidad de la "carga" se dice inmediatamente después que "se
trata de hacer constar en el Registro de la Propiedad la posibilidad de que las
adjudicaciones de las parcelas pueda ser objeto de una cesión obligatoria derivada de la
ejecución de la sentencia".
d) Y, en la misma línea, se continúa expresando que "Se trata de hacer constar tal
posibilidad de cesión o reversión al Ayuntamiento de Barakaldo" y que "Es hacer constar
en el Registro una situación de pendencia, una expectativa de derecho que tiene el
Ayuntamiento de Barakaldo derivada de dicha ejecución de Sentencia".
Expuesto el debate en estos términos por la propia nota del Registrador, se trata de
dilucidar si lo que esta califica expresamente como "expectativa de derecho" o
"posibilidad de cesión" presenta o no trascendencia jurídico-real. A nuestro juicio, la
respuesta no puede ser otra que la negativa por las razones que seguidamente se
exponen.

Es evidente que una simple "Posibilidad" o expectativa no puede acceder al Registro
conforme a los artículos 1 y 2 de la Ley Hipotecaria y 4, 7 y 9 de su Reglamento. En
particular, este último determina que "No son inscribibles la obligación de transmitir (...) el
dominio o un derecho real sobre cualquier inmueble, o la de celebrar en lo futuro
cualquiera de los contratos comprendidos en los artículos anteriores ni en general
cualesquiera otras obligaciones o derechos personales).
Es innegable que el texto transcrito se acomoda a la perfección al supuesto que
contemplamos porque con el asiento cuya cancelación se pretende "Se trata de hacer
constar tal posibilidad de cesión o reversión al Ayuntamiento de Barakaldo o "la
posibilidad de que las adjudicaciones de las parcelas puedan ser objeto de una cesión
obligatoria derivada de la ejecución de la sentencia".
Es más, en este caso ni siquiera se trata de la obligación de transmitir la finca de
resultado de la reparcelación sino de la "posibilidad" de que esta obligación llegue
eventualmente a constituirse si, tras la Ejecución de sentencia a que se refiere el asiento,
previa tramitación del correspondiente incidente conforme a los artículos 103 y siguientes
de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contenciosoadministrativa, llegase a declararse por el órgano jurisdiccional la existencia de tal
obligación. No debe perderse de vista que en el contenido de la propia "carga" se
reconoce expresamente que aquella sentencia no era firme en el momento de su acceso
al Registro, por lo que en ningún caso puede afirmarse que en ese momento existiera la
obligación de celebrar el negocio jurídico de cesión que en él se menciona y de la que no
existía el menor atisbo en la citada sentencia como se ha visto. Tampoco en la
actualidad, al no haberse realizado la indicada ejecución de sentencia, ni siquiera puede

cve: BOE-A-2024-3511
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2. Una mera expectativa o posibilidad de celebrar un futuro negocio jurídico de
cesión como la analizada no puede tener trascendencia real.