BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 23 de febrero de 2024

Sec. III. Pág. 22158

de garantías reales de la obligación de ejecución o de conservación de la urbanización y
de las edificaciones". En el mismo sentido se pronuncia el artículo 1.1 del Real
Decreto 1093/1997, cuyo artículo 19 delimita igualmente el contenido de la afección real
urbanística, sin previsión de constatación de expectativa o posibilidad alguna.
Por ello, es evidente que la introducción de las citadas "expectativas" o
"posibilidades" en el título reparcelatorio no cumple las exigencias de los títulos formales
previstas en el artículo 33 del Reglamento Hipotecario, según el cual: "Se entenderá por
título, para los efectos de la inscripción, el documento o documentos públicos en que
funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse aquélla y
que hagan fe, en cuanto al contenido que sea objeto de la inscripción, por sí o con otros
complementarios, o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite". El contenido
del Proyecto de Reparcelación ni tunda inmediatamente la supuesta expectativa del
Ayuntamiento (porque lo hace por remisión a eventuales consecuencias de una también
eventual ejecución de una sentencia) ni da fe en absoluto del contenido de la supuesta
carga.
En esta línea, la Resolución de 29 de julio de 2009 de la Dirección General de
Derecho y de Entidades Jurídicas de Cataluña señala que 'La vigente legislación
hipotecaria establece claramente que los derechos reales sólo pueden ser objeto de
inscripción (artículos 1 y 2). En consecuencia, no deben pasar a los libros registrales
menciones de otros derechos diferentes de los que son objeto del título presentado".
Por su parte, la Resolución de 8 de mayo de 2013 señala sobre el citado artículo
reglamentario que "El término ‘inmediatamente’ empleado por el citado artículo 33 del
Reglamento se incorporó en la reforma aprobada por Decreto de 14 de febrero de 1947,
y ello con la finalidad, según sus más autorizados comentaristas, de atender a la
conveniencia de que todo título inscribible ha de acreditar de modo directo e inmediato el
derecho de quien haya de ostentar la titularidad registral. sin que sean suficientes
referencias indirectas o mediatas al derecho cuya inscripción se postula. Por tanto, título
inscribible ha de ser el documento auténtico que contenga directamente el acto o
contrato inscribible, y no meras referencias a él como ya existente. El título inscribible ha
de hacer fe, ‘en cuanto al contenido que sea objeto de la inscripción, por sí solo o con
otros complementarios, o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite’. La
referencia al ‘contenido que sea objeto de la inscripción’ significa, como ha destacado la
doctrina, que debe acreditar el acto o negocio jurídico mismo que integra el título material
inscribible, es decir el contenido o sustancia jurídica susceptible de constatación y
publicidad registral" y que "En definitiva, el título formal inscribible ha de contener el título
inscribible material".
En el caso que contemplamos no se cumplen los requisitos del artículo 33 del
Reglamento Hipotecario por las siguientes razones:
a) Porque en el Proyecto de Reparcelación no se funda 'directa e inmediatamente"
ningún derecho, ni siquiera la expectativa o posibilidad a que se refiere la "carga", sino
que se trata de una mera eventualidad que surge de una interpretación personal del
Ayuntamiento de una sentencia (no firme en el momento de la inscripción) y que para
poder producir efectos jurídicos requeriría de la interposición de diversos actos jurídicos
tanto de orden judicial como administrativo a los que ya hemos hecho referencia, hasta
desembocar en un negocio jurídico bilateral de cesión.
b) Porque el título reparcelatorio no hace fe en cuanto al contenido que sea objeto
de la inscripción, es decir, en cuanto a la realidad de una obligación futura y eventual que
pudiera derivarse de la sentencia, ni por sí solo ni con otros complementarios como sería
la sentencia en el caso, que aquí no se produce, de que esta declarara terminantemente
la obligación de cesión a que se refiere la "carga".
c) Porque tampoco se acredita el cumplimiento de las formalidades a que se refiere
el precepto, las cuales, en todo caso, exigirían dar fe de la realización de. los actos y
negocios jurídicos posteriores a la sentencia de los que pudiera derivarse la supuesta
obligación referida en la "carga",

cve: BOE-A-2024-3511
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Núm. 48