BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 23 de febrero de 2024

Sec. III. Pág. 22152

precisa de los contornos del derecho real, la inviolabilidad del principio de libertad de
tráfico, etc. (cfr. Resoluciones de 5 de junio (…), 23 y 26 de octubre de 1987 y 4 de
marzo de 1993, entre otras).
Son características estructurales típicas de los derechos reales, con carácter general
su inmediatividad o posibilidad de ejercicio directo sobre la cosa y su absolutividad que
implica un deber general de abstención que posibilite dicho ejercicio sin constreñir a un
sujeto pasivo determinado y por eso ha de extremarse el cuidado para evitar que al
amparo de este criterio de libertad se eluda la aplicación del artículo 2 de la Ley
Hipotecaria o quede sin cumplir lo establecido en los artículos 29 y 98 de la misma ley
que expulsa de los libros registrales a todas aquellas obligaciones que tengan un
marcado carácter personal".
b) Por otro lado, para el acceso al Registro de los derechos reales innominados o
atípicos es necesario el cumplimiento de los requisitos necesarios, en particular los
derivados del principio de especialidad o determinación. En este sentido, la citada
Resolución de 8 de noviembre de 2018 señala que "Como ha expresado el Tribunal
Supremo en su Sentencia de 27 de mayo de 2009, la eficacia del principio de
especialidad resulta determinante en todo el ámbito de los derechos reales para el
conocimiento de los terceros. Más recientemente, este Centro Directivo en la Resolución
de 25 de febrero de 2015 considera que ‘(...) el principio de especialidad (...), según el
cual sólo deben acceder al Registro de la Propiedad situaciones jurídicas que estén
perfectamente determinadas, exige que no exista atisbo de duda sobre los elementos
esenciales del derecho real inscrito, (...), sin que el registrador pueda hacer deducciones
o presunciones. ya que la oscuridad de los pronunciamientos registrales puede acarrear
graves consecuencias para la seguridad del tráfico porque quien consultase los asientos
del Registro no podría conocer por los datos de los mismos cuál es el alcance, contenido
y extensión del derecho inscrito’. Esta exigencia aumenta en relación con los derechos
atípicos que se puedan constituir al amparo del principio de la autonomía de la voluntad".
c) En cuanto a la duración del derecho, la Resolución de 21 de febrero de 2022
determina que "Igualmente se ha manifestado (cfr. Resoluciones 6 de noviembre
de 1996 y 29 de abril de 1999) que con la doctrina del ‘numerus apertus’ no pueden
conculcarse los límites y las exigencias estructurales del estatuto jurídico de los bienes
(dada su significación económico política y su trascendencia erga omnes) que excluyen
la constitución de derechos reales limitados singulares de carácter perpetuo e irredimible
(vid artículos 513, 529, 564, 1608 y 1655 del Código Civil), si no responden a una justa
causa que justifique esa perpetuidad". Y, según la Resolución de 12 de abril de 2023: "En
primer lugar, el referido pacto está sujeto a un plazo máximo de duración de diez años
fijado por las partes y concordante con el máximo legal previsto en el artículo 400 del
Código Civil, cumpliéndose con ello las exigencias del principio de especialidad e
impidiendo que dicho acuerdo opere de facto como una suerte de carga real sobre la
finca de duración indefinida".
Pues bien, desde esta perspectiva es evidente que en el caso objeto de este recurso
no concurren los requisitos necesarios para apreciar carácter jurídico-real al contenido
de la "carga", en primer lugar, porque falta en ella el primer carácter propio de los
derechos reales, cual es la "inmediatividad, o posibilidad de ejercicio directo sobre la
cosa", en palabras de la citada Resolución de 8 de noviembre de 2018. En nuestro
supuesto no cabe hablar de tal posibilidad de ejercicio directo sobre la cosa pues es
evidente que el Ayuntamiento no puede privar al adjudicatario de las fincas de resultado
de la reparcelación y arrogarse su titularidad de forma unilateral y por su propia voluntad
porque tal atribución carecería absolutamente de causa. Para que pudiera tener lugar el
traspaso de la titularidad sería necesario, primero, que en ejecución de la sentencia, se
estableciera la obligación del adjudicatario de realizar la cesión de la finca al
Ayuntamiento (obligación que, como se ha justificado no está constituida en este
momento pues se trata de una expectativa o posibilidad) y, segundo, que se realizara la
correspondiente transmisión bien de forma voluntaria mediante un negocio jurídico

cve: BOE-A-2024-3511
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Núm. 48