BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 23 de febrero de 2024

Sec. III. Pág. 22082

en el apartado c) el procedimiento registral del título VII de la Ley Hipotecaria, de
rectificación de errores en los asientos, que es el procedimiento cuya aplicación se
solicita en el presente caso; y una regla general, aplicable a todos los demás supuestos,
que es la establecida en el apartado d, según la cual, fuera de los supuestos de los
apartados a, b y c (y, en particular, en los supuestos de “falsedad, nulidad o defecto del
título” inscrito en el Registro), la rectificación de un asiento registral inexacto (es decir, un
asiento que no refleja correctamente la realidad extrarregistral) solamente se puede
realizar con el consentimiento de la persona a cuyo favor consta practicado el asiento
que se rectifica (que es la persona a la que puede perjudicar la rectificación) o en virtud
de una resolución judicial obtenida frente a esa persona. Es por ello que el artículo 1 de
la Ley Hipotecaria dispone en su párrafo tercero que “Los asientos del Registro
practicados en los libros que se determinan en los artículos doscientos treinta y ocho y
siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia
de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en
los términos establecidos en esta Ley” (aunque, en realidad, los asientos inexactos
producen todos sus efectos, no hasta que se declare su inexactitud, sino hasta que esa
declaración de inexactitud accede al Registro mediante el asiento correspondiente, como
resulta del último párrafo del artículo 40, antes transcrito).
Procede analizar, por tanto, si la rectificación registral que se solicita en el caso que
nos ocupa se puede realizar a través del procedimiento registral del título VII de la Ley
Hipotecaria, de rectificación de errores en los asientos (como se pretende en la solicitud
presentada en este Registro), o, por el contrario, conforme a la regla general del
apartado del párrafo primero del artículo 40, solo puede realizarse con el consentimiento
de la persona a cuyo favor constan practicados los asientos cuya cancelación se solicita
(es decir, con el consentimiento de la entidad bancaria a cuyo favor se inscribió primero
la hipoteca y después la adjudicación de la finca por ejecución de la hipoteca) o en virtud
de una resolución judicial obtenida frente a esa persona:
El título VII de la Ley Hipotecaria (De la rectificación de los errores en los asientos),
compuesto por los artículos 211 a 220, contempla dos tipos posibles de errores en los
asientos rectificables conforme a las normas de dicho título, que son los errores
materiales y los errores de concepto: según el artículo 212, “Se entenderá que se
comete error material cuando sin intención conocida se escriban unas palabras por otras,
se omita la expresión de alguna circunstancia formal de los asientos o se equivoquen los
nombres propios o las cantidades al copiarlas del título, sin cambiar por ello el sentido
general de la inscripción o asiento de que se trate, ni el de ninguno de sus conceptos”; y
según el artículo 216, “Se entenderá que se comete error de concepto cuando al
expresar en la inscripción alguno de los contenidos en el título se altere o varíe su
verdadero sentido”. No procede en la presente nota aclarar cuál es la diferencia entre un
error material y un error de concepto, sino señalar que, según resulta de estas dos
definiciones legales, tanto los errores materiales como los de concepto son errores que
se cometen por el registrador al practicar el asiento registral, es decir, en el acto mismo
de redactar o firmar dicho asiento, y no, por tanto, al calificar el documento presentado
en el Registro para su inscripción, es decir, al decidir si el asiento debe practicarse o no;
puesto que solo en el acto mismo de la práctica del asiento se pueden cometer los
errores consistentes en escribir unas palabras por otras, omitir la expresión de alguna
circunstancia formal de los asientos o equivocar los nombres propios o las cantidades al
copiarlas del título (artículo 212) o en expresar en la inscripción alguno de los conceptos
contenidos en el título alterando o variando su verdadero sentido (artículo 216). Si no
fuera así, es decir, si los errores cometidos por los registradores en sus calificaciones se
pudieran considerar errores materiales o errores de concepto, la excepción anularía la
regla general, porque cualquier inexactitud registral podría rectificarse conforme al
apartado c del párrafo primero del artículo 40, sin necesidad de aplicar el apartado d del
mismo párrafo, y, por tanto, no sería cierto que los asientos practicados en el Registro
quedan bajo la salvaguarda de los Tribunales, como dispone el artículo 1 en su tercer
párrafo.

cve: BOE-A-2024-3504
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Núm. 48