BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 22 de febrero de 2024

Sec. III. Pág. 21454

2. En relación con esta cuestión, se ha pronunciado reiteradamente este Centro
Directivo (véase resoluciones citadas en los «Vistos»).
Hay que recordar por lo que se refiere a la aplicación al derecho real de opción y a la
mecánica cancelatoria prevista en el artículo 175 del Reglamento Hipotecario, lo que
constituye la doctrina muy consolidada desde antiguo en la Dirección General de
Registros y del Notariado, que arranca con una Resolución de 10 de abril de 1987,
reiterándose en las de 8 de junio de 1998, 26 de marzo de 1999 y 18 de abril de 2002, así
como en muchas otras hasta llegar a la más recientes. Así la Resolución de 10 de
diciembre de 2019 puso de relieve que según doctrina reiterada de este Centro Directivo
«(…) (vid., por todas, Resoluciones de 18 de mayo de 2011 y 2 de marzo de 2015), una
vez ejercitado un derecho de opción puede solicitarse la cancelación de las cargas que
hubiesen sido inscritas con posterioridad al reflejo registral del mismo, pues no otra cosa
significa la transcendencia real de la opción. En definitiva, cuando este derecho de
adquisición preferente se ejercita debidamente y su titular se convierte en propietario de la
finca objeto del mismo, lo que procede, es la cancelación de los derechos que se
resuelven tal como exige el artículo 79.2.º de la Ley Hipotecaria, de modo que la
cancelación de las cargas posteriores es sólo una inevitable consecuencia de su extinción.
Cuestión íntimamente relacionada es determinar si se han cumplido los requisitos que
para ello exige el ordenamiento jurídico. En efecto, aun cuando ni la Ley Hipotecaria ni su
Reglamento regulan la cancelación de los derechos reales, cargas y gravámenes
extinguidos como consecuencia de la consumación del derecho de opción, esta cuestión
ha de ser resuelta teniendo en cuenta los principios generales, y en especial los
hipotecarios, que informan nuestro ordenamiento jurídico, como ya se puso de manifiesto
en la Resolución de 7 de diciembre de 1978. Al afectar el ejercicio del derecho de opción
de forma tan directa a los titulares de derechos posteriores inscritos en la medida en que
deben sufrir la cancelación del asiento sin su concurso, se requiere –como indicó la
mencionada Resolución– que puedan al menos contar con el depósito a su disposición del
precio del inmueble para la satisfacción de sus respectivos créditos o derechos, máxime
cuando todas las actuaciones de los interesados tienen lugar privadamente y al margen de
todo procedimiento judicial y con la falta de garantías que ello podría implicar para los
terceros afectados (cfr. artículo 175.6.ª Reglamento Hipotecario)».
En definitiva, es necesario, como regla general, el depósito del precio pagado a
disposición de los titulares de las cargas posteriores (cfr. artículo 175.6.ª Reglamento
Hipotecario).
Y en cuanto a las cantidades que pueden ser retenidas y no consignadas, esta
Dirección General ha admitido que puede efectuarse la deducción del importe de la prima
de la opción, es decir, de aquella cantidad que se ha abonado al concederla, o del importe
de cargas anteriores a la propia opción que sean asumidas o satisfechas por el optante;
igualmente no procede exigir tal consignación cuando el optante retiene la totalidad del
precio pactado para hacer frente al pago del préstamo garantizado con la hipoteca que
grava la finca y que es de rango preferente al derecho de opción ejercitado o cuando se
haya pactado el pago por compensación siempre que no encubra una opción en garantía.
Pero en todos estos casos es necesario que todas estas circunstancias consten pactadas
en la escritura de opción y que figuren debidamente inscritas.
En cuanto a la prohibición de pactos que dejen la determinación de la consignación y
su importe al arbitrio del optante, la Resolución de 5 de septiembre de 2013, reiterada
por muchas otras (entre ellas, las de 16 de diciembre de 2015 y 10 de febrero de 2019),
puso de relieve que «el principio de consignación íntegra del precio pactado, establecido
por diversas resoluciones en base a distintos preceptos de nuestro ordenamiento, debe
impedir pactos que dejen la consignación y su importe al arbitrio del optante, pero no
puede llevarse al extremo de perjudicar al propio titular de la opción, que goza de
preferencia registral, so pretexto de proteger a los titulares de los derechos posteriores a
la opción. El conjunto de interés en juego exige, para que el mecanismo de cancelación
de derechos sin consentimiento de su titular funcione correctamente, que las cantidades
deducidas sean indubitadas y consten debidamente acreditadas».

cve: BOE-A-2024-3415
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Núm. 47