BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 22 de febrero de 2024

Sec. III. Pág. 21455

Y termina afirmando que «como ha reiterado este Centro Directivo, para que no sea
necesaria la consignación a favor de acreedores posteriores, la subrogación o descuento
en la hipoteca anterior no puede superar a las correspondientes coberturas hipotecarias.
En caso contrario, descuento o subrogación en cantidades superiores, debe consignarse
la diferencia».
La regla general se excepciona en aquellos supuestos en los que se pacta por las
partes contratantes del derecho de opción que el pago del precio se lleve a cabo en
términos que, por ser oponibles frente a terceros, hagan inviable su consignación. La
Resolución de 27 de septiembre de 2014 desarrolla esta doctrina en los siguientes
términos: «Es también doctrina reiterada que el principio de consignación íntegra del
precio establecido por diversas Resoluciones –entre ellas la de 11 de junio de 2002–,
debe impedir pactos que dejen la consignación y su importe al arbitrio del optante, pero
no puede llevarse al extremo, pues implicaría, so pretexto de proteger a los titulares de
los derechos posteriores a la opción, perjudicar al propio titular de la opción, que goza de
preferencia registral frente a ellos. Así pues, es necesario analizar los eventuales pactos
establecidos sobre este particular en cada caso concreto.
Y así puede efectuarse la deducción del importe de la prima de la opción, es decir, de
aquella cantidad que se ha abonado al concederla, o del importe de cargas anteriores a
la propia opción que sean asumidas o satisfechas por el optante, igualmente no procede
exigir tal consignación cuando el optante retiene la totalidad del precio pactado para
hacer frente al pago del préstamo garantizado con la hipoteca que grava la finca y que
es de rango preferente al derecho de opción ejercitado o cuando se haya pactado el
pago por compensación siempre que no encubra una opción en garantía.
Pero en todos estos casos es fundamental que todas estas circunstancias consten
pactadas en la escritura de opción y que consten debidamente inscritas. El contrato de
compraventa debe estar perfectamente configurado de forma que el concedente queda
vinculado al contenido de éste durante el plazo de duración de la opción y el optante
puede, en ese mismo plazo, hacer uso de su derecho cumpliendo las obligaciones
establecidas, de manera que no es necesario un desarrollo ulterior de la compraventa,
bastando con que el optante manifieste su voluntad de ejecutar la opción y entregue el
precio pactado para que la misma se perfeccione.
Entre tanto la opción no se extinga, por su ejercicio o su falta de ejercicio, el
concedente continúa siendo el titular registral de la finca y no se produce un cierre
registral de forma que pueden acceder derechos y cargas posteriores cuyos titulares
tendrán conocimiento del derecho que grava el inmueble y por tanto del eventual cambio
de titularidad y la consiguiente purga y cancelación de sus asientos, ahora bien la
transcendencia erga omnes que adquiere el derecho de opción a resultas de su
inscripción implica que deben tenerse en cuenta los términos y cláusulas de la
compraventa que tuvieron acceso al Registro, cuyo cumplimiento exacto hará que la
opción se haya ejecutado debidamente y determinará la cancelación de asientos
posteriores sin necesidad de otorgamiento de título cancelatorio especifico, y la
necesidad o no de íntegra consignación».
Inicialmente, la Dirección General de los Registros y del Notariado exigía que el
depósito o consignación del precio fuera «íntegro» (Resolución de 11 de junio de 2002) sin
admitir ninguna deducción del precio. Sin embargo, en Resoluciones posteriores (10 de
diciembre de 2019, 27 de octubre de 2020 y 21 de julio de 2021) la doctrina del Centro
Directivo ha experimentado una flexibilización en cuanto al carácter íntegro de la
consignación del precio, permitiendo ciertas deducciones del importe del mismo como
pudieran ser: la deducción de la prima de la opción; de las cantidades satisfechas con
anterioridad por el concepto de alquiler en el supuesto de arrendamiento con opción de
compra; también se ha admitido la deducción del importe de cargas anteriores al derecho
de opción, asumidas por el optante conforme al artículo 118 de la Ley Hipotecaria; e
incluso se ha excluido la necesidad de compensación en el caso de que el pago del precio
se hubiera pactado como compensación de deuda previa, siempre que la opción no
encierre un pacto comisorio. En todos estos supuestos se ha venido excluyendo la

cve: BOE-A-2024-3415
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Núm. 47