BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 47

Jueves 22 de febrero de 2024

Sec. III. Pág. 21456

necesidad de consignación del precio para la cancelación de cargas posteriores del
derecho de opción por razón de la falta de existencia de entrega de cantidades.
Ahora bien, exige en estos supuestos que las posibles deducciones, compensaciones
o imputaciones estén pactadas en escritura y debidamente inscritas en el Registro de la
Propiedad para su conocimiento por parte de terceros adquirentes, quienes tienen
derecho a conocer la extensión del derecho inscrito con anterioridad al suyo, y a quienes
solo es oponible el derecho inscrito en sus propios términos conforme al artículo 130 de la
Ley Hipotecaria.
3. En el supuesto de hecho de este expediente la opción de compra está inscrita en
el Registro de la propiedad de Andújar en los siguientes términos: «El precio de la
compraventa será de treinta y nueve mil quinientos euros, que la parte compradora
deberá satisfacer, en el momento en que se ejercite la opción de compra, una vez
descontando el precio o prima de la opción que se imputará al precio de la compraventa,
bien mediante cheque o transferencia o bien subrogándose en la deuda pendiente de la
hipoteca o hipotecas que grava esta finca, bien reteniendo el importe necesario para
satisfacer los remanentes de los préstamos hipotecarios que pudiere haber suscritos o
bien mediante su consignación notarial. Para el caso de subrogarse la optante en la
deuda pendiente de la hipoteca o hipotecas que graven cada una de las fincas o bien se
produzca retención del importe necesario para satisfacer remanente de dichos créditos,
una vez descontada la prima de la opción, y otros desembolsos previstos en la escritura
que motiva este asiento, la optante solicitará de los posibles acreedores, con la suficiente
antelación, certificado de saldo pendiente a fecha del ejercicio de la opción, siendo dicho
saldo, sus intereses, gastos y comisiones la cantidad a descontar del precio para el
ejercicio de la opción de compra, entregando a la parte cedente-vendedora el saldo a su
favor resultante (…)».
En consecuencia, las partes intervinientes no pueden en el ejercicio del derecho real
de opción, modificar el contenido del Registro con perjuicio de terceros cuyos derechos
están anotados –ya que confiaron en los pronunciamientos de los asientos registrales–,
defraudando sus expectativas a consolidar sus derechos sobre el precio de la
compraventa.
Así, tanto por exigencia legal como por exigencia contractual, para la cancelación de
esta anotación de embargo debe acreditarse al registrador la consignación de la diferencia
entre el precio de compra y el saldo deudor que se acredite del préstamo garantizado con
la hipoteca de conformidad con el artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario, tal como
exige el registrador en su nota de calificación.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y
confirmar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.

cve: BOE-A-2024-3415
Verificable en https://www.boe.es

Madrid, 15 de enero de 2024.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, María Ester Pérez Jerez.

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D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X