III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-3415)
Resolución de 15 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Andújar, por la que se deniega la cancelación de una anotación de embargo posterior a la inscripción de una opción de compra.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 22 de febrero de 2024
Sec. III. Pág. 21453
IV
El registrador de la Propiedad emitió informe el día 24 de octubre de 2023, mantuvo
la nota de calificación por no acreditarse la consignación de la diferencia entre el precio
de compra y el saldo deudor –que no se había acreditado– del préstamo garantizado con
la hipoteca y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 10, 1124, 1256, 1295 y 1504 del Código Civil; 40, 79, 82 y 83 de
la Ley Hipotecaria; 175.6.ª del Reglamento Hipotecario; las Resoluciones de la Dirección
General de los Registros y del Notariado de 13 de diciembre de 1955, 7 de diciembre
de 1978, 28 de septiembre de 1982, 29 de enero de 1986, 10 de abril y 21 de diciembre
de 1987, 6 de mayo y 8 de junio de 1998, 27 de marzo y 7 de junio de 2000, 18 de abril
y 11 de junio de 2002, 23 de abril de 2003, 21 de febrero y 22 de abril de 2005, 23 de
abril y 9, 10 y 11 de julio de 2007, 16 de febrero y 7 y 17 de abril de 2008, 13 de marzo
y 4 de septiembre de 2009, 18 de mayo de 2011, 11 de junio y 16 de noviembre de 2012,
30 de mayo, 5 de septiembre y 6 de noviembre de 2013, 4 y 6 de marzo y 27 de
septiembre de 2014, 26 de enero, 2 de marzo y 16 de diciembre de 2015, 31 de mayo
de 2017, 21 de noviembre de 2018 y 1 de marzo, 4 de abril y 10 de diciembre de 2019, y
las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 27 de
octubre de 2020 y 15 de abril y 21 de julio de 2021 y 11 de abril de 2022.
1. Don F. J. G. C. concedió derecho de opción de compra a la mercantil «Activos
Inmobiliarios Online, SL», por un plazo que finalizó el día 6 de julio de 2021, siendo el
precio o prima de opción de 16.500 euros, según escritura otorgada en Barcelona el
día 6 de julio de 2017. Con fecha 2 de agosto de 2018, la finca registral 37.464 quedó
inscrita en el Registro de la Propiedad de Andújar a favor de la mercantil «Activos
Inmobiliarios Online, SL» por título de compraventa, en ejercicio del citado derecho de
opción de compra. Se arrastraron como cargas, además de afecciones fiscales:
– Hipoteca a favor de don E. M. V. en garantía de un préstamo de 24.470 euros, por
un plazo de sesenta meses, a contar desde el 23 de junio de 2015, más
responsabilidades accesorias, formalizada en escritura autorizada el día 23 de junio
de 2015 por el notario de Valencia, don Emilio Vicente Orts Calabuig, constituida en la
inscripción 7.ª de fecha 14 de septiembre de 2015.
– Embargo administrativo a favor de la Comunidad Autónoma Andaluza
por 51.711,61 euros de principal, 1.209,03 euros de costas y gastos presupuestados,
10.342,33 euros de recargo de apremio y 1.397,27 euros de recargo de demora,
ordenado en resolución dictada con fecha 28 de julio de 2017 a resultas del expediente
administrativo según mandamiento expedido el día 28 de agosto de 2017, anotación letra
A, de fecha 24 de octubre de 2017, al tomo 3174, Libro 1022, folio 142.
Mediante escritura autorizada por el notario recurrente el día 13 de julio de 2023, que
derivó en la calificación negativa de fecha 4 de septiembre de 2023 del Registro de la
Propiedad de Andújar, objeto de este recurso, se solicitó la cancelación registral del
embargo administrativo a favor de Comunidad Autónoma Andaluza.
El registrador deniega la cancelación de esta anotación de embargo por entender
que debe consignarse la diferencia entre el precio pagado por el ejercicio de la opción de
compra, de conformidad con el artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario, en concreto
la diferencia entre el precio de compra y el saldo deudor que se acredite del préstamo
garantizado con la hipoteca.
El recurrente entiende que la inscripción del derecho real de opción de compra
cumplidos todos los requisitos del artículo 14 del Reglamento Hipotecario provoca
transcendencia y efectos reales que afecta a todo tercero que obtenga un derecho sobre
finca. Por tanto, una vez ejercitado el derecho de opción deben poder cancelarse por
rogación las cargas posteriores a su inscripción.
cve: BOE-A-2024-3415
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 47
Jueves 22 de febrero de 2024
Sec. III. Pág. 21453
IV
El registrador de la Propiedad emitió informe el día 24 de octubre de 2023, mantuvo
la nota de calificación por no acreditarse la consignación de la diferencia entre el precio
de compra y el saldo deudor –que no se había acreditado– del préstamo garantizado con
la hipoteca y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 10, 1124, 1256, 1295 y 1504 del Código Civil; 40, 79, 82 y 83 de
la Ley Hipotecaria; 175.6.ª del Reglamento Hipotecario; las Resoluciones de la Dirección
General de los Registros y del Notariado de 13 de diciembre de 1955, 7 de diciembre
de 1978, 28 de septiembre de 1982, 29 de enero de 1986, 10 de abril y 21 de diciembre
de 1987, 6 de mayo y 8 de junio de 1998, 27 de marzo y 7 de junio de 2000, 18 de abril
y 11 de junio de 2002, 23 de abril de 2003, 21 de febrero y 22 de abril de 2005, 23 de
abril y 9, 10 y 11 de julio de 2007, 16 de febrero y 7 y 17 de abril de 2008, 13 de marzo
y 4 de septiembre de 2009, 18 de mayo de 2011, 11 de junio y 16 de noviembre de 2012,
30 de mayo, 5 de septiembre y 6 de noviembre de 2013, 4 y 6 de marzo y 27 de
septiembre de 2014, 26 de enero, 2 de marzo y 16 de diciembre de 2015, 31 de mayo
de 2017, 21 de noviembre de 2018 y 1 de marzo, 4 de abril y 10 de diciembre de 2019, y
las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 27 de
octubre de 2020 y 15 de abril y 21 de julio de 2021 y 11 de abril de 2022.
1. Don F. J. G. C. concedió derecho de opción de compra a la mercantil «Activos
Inmobiliarios Online, SL», por un plazo que finalizó el día 6 de julio de 2021, siendo el
precio o prima de opción de 16.500 euros, según escritura otorgada en Barcelona el
día 6 de julio de 2017. Con fecha 2 de agosto de 2018, la finca registral 37.464 quedó
inscrita en el Registro de la Propiedad de Andújar a favor de la mercantil «Activos
Inmobiliarios Online, SL» por título de compraventa, en ejercicio del citado derecho de
opción de compra. Se arrastraron como cargas, además de afecciones fiscales:
– Hipoteca a favor de don E. M. V. en garantía de un préstamo de 24.470 euros, por
un plazo de sesenta meses, a contar desde el 23 de junio de 2015, más
responsabilidades accesorias, formalizada en escritura autorizada el día 23 de junio
de 2015 por el notario de Valencia, don Emilio Vicente Orts Calabuig, constituida en la
inscripción 7.ª de fecha 14 de septiembre de 2015.
– Embargo administrativo a favor de la Comunidad Autónoma Andaluza
por 51.711,61 euros de principal, 1.209,03 euros de costas y gastos presupuestados,
10.342,33 euros de recargo de apremio y 1.397,27 euros de recargo de demora,
ordenado en resolución dictada con fecha 28 de julio de 2017 a resultas del expediente
administrativo según mandamiento expedido el día 28 de agosto de 2017, anotación letra
A, de fecha 24 de octubre de 2017, al tomo 3174, Libro 1022, folio 142.
Mediante escritura autorizada por el notario recurrente el día 13 de julio de 2023, que
derivó en la calificación negativa de fecha 4 de septiembre de 2023 del Registro de la
Propiedad de Andújar, objeto de este recurso, se solicitó la cancelación registral del
embargo administrativo a favor de Comunidad Autónoma Andaluza.
El registrador deniega la cancelación de esta anotación de embargo por entender
que debe consignarse la diferencia entre el precio pagado por el ejercicio de la opción de
compra, de conformidad con el artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario, en concreto
la diferencia entre el precio de compra y el saldo deudor que se acredite del préstamo
garantizado con la hipoteca.
El recurrente entiende que la inscripción del derecho real de opción de compra
cumplidos todos los requisitos del artículo 14 del Reglamento Hipotecario provoca
transcendencia y efectos reales que afecta a todo tercero que obtenga un derecho sobre
finca. Por tanto, una vez ejercitado el derecho de opción deben poder cancelarse por
rogación las cargas posteriores a su inscripción.
cve: BOE-A-2024-3415
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Núm. 47
