BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 22 de febrero de 2024

Sec. III. Pág. 21452

Ahora bien, el titular del derecho real de opción de compra inscrito debe tener la
seguridad jurídica de poder adquirir el inmueble en los términos pactados en la escritura
de igual manera que el titular de la anotación de embargo anotado con posterioridad debe
conservar su expectativa de derecho si la opción no se acaba ejecutando o de que si se
ejecuta pueda realizar su derecho sobre el importe que por el pago de la compraventa
sustituye la finca. Proteger con exceso a los titulares de derechos posteriores a la opción
puede perjudicar al titular de la opción que goza de preferencia registral.
El derecho de opción compra como contrato con poca regulación positiva en nuestro
ordenamiento jurídico se “rige esencialmente por el principio de autonomía de la voluntad
sin otros límites que los propios de ésta”, así se expresa la doctrina de la Dirección
General de los Registros y del Notariado en su Resolución de 14 de febrero de 2013. Por
tanto, siguiendo la Resolución de 6 de marzo de 2014 de la Dirección General de los
Registros y del Notariado “...en todos estos casos es fundamental que todas estas
circunstancias consten pactadas en la escritura de opción y que consten debidamente
inscritas. El contrato de compraventa debe estar perfectamente configurado de forma
que el concedente queda vinculado al contenido de éste durante el plazo de duración de
la opción y el optante puede, en ese mismo plazo, hacer uso de su derecho cumpliendo
las obligaciones establecidas, de manera que no es necesario un desarrollo ulterior de la
compraventa, bastando con que el optante manifieste su voluntad de ejecutar la opción y
entregue el precio pactado para que la misma se perfeccione. Entre tanto la opción no se
extinga, por su ejercicio o su falta de ejercicio, el concedente continúa siendo el titular
registral de la finca y no se produce un cierre registral de forma que pueden acceder
derechos y cargas posteriores cuyos titulares tendrán conocimiento del derecho que
grava el inmueble y por tanto del eventual cambio de titularidad y la consiguiente purga y
cancelación de sus asientos, ahora bien la transcendencia erga omnes que adquiere el
derecho de opción a resultas de su inscripción implica que deben tenerse en cuenta los
términos y cláusulas de la compraventa que tuvieron acceso al Registro, cuyo
cumplimiento exacto hará que la opción se haya ejecutado debidamente y determinará la
cancelación de asientos posteriores sin necesidad de otorgamiento de título cancelatorio
especifico, y la necesidad o no de íntegra consignación”.
Que en la fecha de otorgamiento de la escritura de opción de compra:
a) Constaba inscrito como cargas dos afecciones fiscales y una hipoteca de su
inscripción 7.ª con nota acreditativa de expedición de certificación de cargas en autos de
ejecución hipotecaria número 245/2016, seguidos en el Juzgado de 1.ª Instancia e
Instrucción núm. 2 de Andújar.
b) Quedó pactado en ejercicio del principio de autonomía de la voluntad que del
precio de compraventa estipulado, quedaría descontado el precio o prima de la opción y
la retención del importe para satisfacer el préstamo hipotecario que pudiere haber
suscrito.
c) No constaba asiento de presentación ni anotación de embargo alguno.
Ejercitado pues, el derecho de opción en los términos del contrato proyectado en la
que la forma de pago del precio consiste en la retención de la totalidad pendiente de
recibir para hacer el pago del préstamo garantizado con la hipoteca previa de su
inscripción 7.ª, la cual es de rango preferente respecto del derecho de opción, y siendo
así por haberse pactado expresamente por los otorgantes, carece de sentido la
consignación en establecimiento público a disposición del titular de la carga posterior.
La nota de calificación recurrida desnaturaliza los principios básicos del derecho
registral ya que es doctrina reiterada de la Dirección General la resolución de
gravámenes ulteriores sin necesidad de consignación de cantidad alguna si así resulta
pactado en el contrato de opción en ejercicio del principio de autonomía de las partes.»

cve: BOE-A-2024-3415
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Núm. 47