BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 22 de febrero de 2024

Sec. III. Pág. 21451

resultas del expediente administrativo según mandamiento expedido el 28 de agosto
de 2017, anotación letra A de fecha 24 de octubre de 2017, al tomo 3174, libro 1022,
folio 142, actualmente prorrogada por la letra B, con fecha 23 de julio de 2021 (…)
A la vista de los hechos antes expuestos y de la calificación registral (…) solicito la
revocación de dicha nota de calificación y la inscripción de la escritura de cancelación
autorizada por el notario recurrente de fecha 13 de julio de 2023, con el número 5.636 de
mi protocolo, en base a los siguientes:
Fundamentos de Derecho:
Antes de entrar en el análisis de los defectos sustantivos de la nota de calificación es
necesario dejar constancia de la incorrección en que incurre la misma por las siguientes
razones.
La primera de ellas es que el derecho real de opción de compra aparece en la nota
informativa protocolizada en la escritura de compraventa en ejercicio del derecho de
opción como limitación, y si bien es cierto que en ella se expresan las circunstancias
relativas al sujeto, objeto y contenido del derecho no lo es así en cuanto a la fecha de
inscripción del título en el Registro. Consta, eso sí, practicado en el Registro de la
Propiedad de Andújar el asiento de presentación de la escritura de opción de compra el
día 7 de julio de 2017, con el número 1623 del Diario 255.
Que la fecha de inscripción del título constituye uno de los principios rectores del
derecho registral (principio de prioridad) en cuanto permite clasificar y graduar los
derechos sobre un inmueble en orden a la fecha en la que fueron presentados en el
Registro, y evitar un conflicto entre titulas o derechos incompatibles.
Que la fecha de inscripción del derecho real de opción de compra es anterior a la
anotación del embargo administrativo a favor de la Comunidad Autónoma Andaluza,
anotación letra A, viene determinado en esta ocasión por el asomo de la afección fiscal
número 1 al margen de la inscripción 8' durante el plazo de cinco años a contar desde
el 4 de octubre de 2017, la cual es anterior a la anotación del embargo letra A, de
fecha 24 de octubre de 2017.
La segunda de ellas es que, por aplicación de otros dos principios fundamentales del
derecho registral, como son el de especialidad y el de rogación, el título presentado tiene
pactado expresamente el carácter real del contrato de opción de compra y la solicitud al
Registro de la Propiedad de su inscripción en perjuicio de terceros de conformidad con lo
previsto en la Ley y Reglamento Hipotecario. De ahí que siendo rogada la actuación del
registrador y detallada la inscripción registral del derecho al objeto de dar publicidad
registral, tal derecho debe ser inscrito como derecho real propio con plena determinación
de su extensión y con el cumpliendo todos los requisitos exigidos por la Ley Hipotecaria
(artículo 9).
Dice el señor registrador “que para proceder a la cancelación de derechos
posteriores a la opción de compra es preciso acreditar la consignación o depósito del
precio íntegro a favor de los titulares de aquellos, tal consignación no puede hacerse
depositando en la notaría el precio pagado, sino que éste ha de consignarse en
establecimiento público a disposición de los titulares de las cargas.
Pues bien, la inscripción del derecho real de opción de compra cumplidos todos los
requisitos del artículo 14 del Reglamento Hipotecario provoca transcendencia y efectos
reales que afecta a todo tercero que obtenga un derecho sobre finca. Por tanto, una vez
ejercitado el derecho de opción deben poder cancelarse por rogación las cargas
posteriores a su inscripción.
Es doctrina de nuestro centro directivo “admitir la cancelación de los derechos que
resuelven artículo 79.2 LH, de modo que la cancelación del embargo es sólo una
inevitable consecuencia de la extinción del derecho embargado, si bien para ello es
necesario el depósito del precio pagado a disposición de los titulares de las cargas
posteriores –artículo 175.6 RH–.

cve: BOE-A-2024-3415
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Núm. 47