III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-3326)
Resolución de 9 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Mataró n.º 3, por la que se deniega la inscripción de una escritura de opción de compra.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 21 de febrero de 2024
Sec. III. Pág. 20797
de 2022, otorgada ante el Notario de Barcelona Sergi González Delgado,
protocolo 958/2022, inscripción 13.ª
Consta debidamente acreditado que el precio de compra fijado para el ejercicio del
derecho de opción de compra, es de cien mil euros (100.000,00€)
Recapitulando:
El Concedente de la opción de compra, tenía sobre la vivienda de su propiedad,
concedida una opción de compra con carácter previo, por un precio de cien mil euros.
Dicha operación consta inscrita en el Registro de la Propiedad.
Un año después, se celebra una nueva opción de compra, en la cual se fija un precio
de adquisición de 145.000,00€ es decir un 45 % de aumento, y por el Sr. Registrador se
interpreta que el hecho de que siete días después se firme un nuevo documento público
por el cual se venda la propiedad por importe de 315.000,00€ es una presunción de que
la operación de opción de compra junto con la carta de pago, son operaciones
financieras, por la cual, el beneficiario de la opción de compra obtiene un préstamo pero
que posteriormente vende la vivienda por un precio del doble, e incluso del triple de las
opciones de compra anterior, y eso es hecho que califica de operación financiera.
Recordemos que de la concesión de la opción de compra a la compraventa únicamente
pasan cinco días laborales, (28 de julio, a 4 de agosto)
Y el Sr. Registrador no podía plantearse, como lo más lógico, las diferentes
casualidades acontecidas en el presente supuesto.
La aparición del documento carta de pago por un notario “fantasma”, y la existencia
de la compraventa por un precio del doble del fijado siete días antes o el triple del precio
fijado 1 año ante.
¿Cómo es posible formalizar la compraventa existiendo dos opciones de compra
previas?
¿Todas ellas nulas por pactos comisorios? Esta parte entiende que o bien el Sr.
Registrador ha carecido de perspicacia para vincular todos los hechos puestos aquí de
manifiesto, o ha extralimitado su interpretación sobre los documentos a calificar, que
como es Doctrina Consolidada, no solo ha de verificar los documentos presentados, sino
como el propio registrador menciona, los documentos ya inscritos, (la opción de compra
previa), o de los que tenga constancia por haber sido presentados, aunque sea por un
notario oculto.
A través del Libro de Entrada (entrada número 4327 del año 2023). En este sentido
el Tribunal Supremo, en Sentencia de 12 de julio de 2022 ha reconocido que a fin de
evitar asientos ineficaces y en aplicación del principio de legalidad, el registrador al
realizar su calificación, puede tener en cuenta circunstancias o hechos ciertos de los que
tenga constancia registral, aunque consten en documentos no presentados en el Libro
Diario (por ser títulos que no siendo susceptibles de inscripción o de provocar otro tipo
de operación registral, sí son títulos de cuya autenticidad no quepa duda y que estén
relacionados con el documento cuya inscripción se solicita) o que hayan sido
presentados después del documento objeto de calificación.
Es decir, se firma la nueva opción de compra
Cuarta. Si ya resulta de todo punto asombroso, por utilizar un calificativo
congruente con la “opinión” del registrador sobre el negocio jurídico contenido en et
título, más asombroso resulta el segundo de los argumentos utilizados para denegar la
inscripción de la escritura, referido a la existencia de una financiación mediante préstamo
hipotecario, y el necesario cumplimiento de lo dispuesto en los artículos 14 y 15 de la
Ley Reguladora de los contratos de Crédito Inmobiliario.
Si ya es absurda por interpretativa la consideración de “préstamo” de la operación
regulada como opción de compra, que, en todo caso, sería considerada nula, según
doctrina y jurisprudencia, que el propio registrador determine que tampoco sería
inscribible dicha opción de compra por el incumplimiento de disposiciones imperativas
referidas a “préstamos inmobiliarios”, es decir, aunque no fuera nula dicha opción de
compra, tampoco sería inscribible.
cve: BOE-A-2024-3326
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 46
Miércoles 21 de febrero de 2024
Sec. III. Pág. 20797
de 2022, otorgada ante el Notario de Barcelona Sergi González Delgado,
protocolo 958/2022, inscripción 13.ª
Consta debidamente acreditado que el precio de compra fijado para el ejercicio del
derecho de opción de compra, es de cien mil euros (100.000,00€)
Recapitulando:
El Concedente de la opción de compra, tenía sobre la vivienda de su propiedad,
concedida una opción de compra con carácter previo, por un precio de cien mil euros.
Dicha operación consta inscrita en el Registro de la Propiedad.
Un año después, se celebra una nueva opción de compra, en la cual se fija un precio
de adquisición de 145.000,00€ es decir un 45 % de aumento, y por el Sr. Registrador se
interpreta que el hecho de que siete días después se firme un nuevo documento público
por el cual se venda la propiedad por importe de 315.000,00€ es una presunción de que
la operación de opción de compra junto con la carta de pago, son operaciones
financieras, por la cual, el beneficiario de la opción de compra obtiene un préstamo pero
que posteriormente vende la vivienda por un precio del doble, e incluso del triple de las
opciones de compra anterior, y eso es hecho que califica de operación financiera.
Recordemos que de la concesión de la opción de compra a la compraventa únicamente
pasan cinco días laborales, (28 de julio, a 4 de agosto)
Y el Sr. Registrador no podía plantearse, como lo más lógico, las diferentes
casualidades acontecidas en el presente supuesto.
La aparición del documento carta de pago por un notario “fantasma”, y la existencia
de la compraventa por un precio del doble del fijado siete días antes o el triple del precio
fijado 1 año ante.
¿Cómo es posible formalizar la compraventa existiendo dos opciones de compra
previas?
¿Todas ellas nulas por pactos comisorios? Esta parte entiende que o bien el Sr.
Registrador ha carecido de perspicacia para vincular todos los hechos puestos aquí de
manifiesto, o ha extralimitado su interpretación sobre los documentos a calificar, que
como es Doctrina Consolidada, no solo ha de verificar los documentos presentados, sino
como el propio registrador menciona, los documentos ya inscritos, (la opción de compra
previa), o de los que tenga constancia por haber sido presentados, aunque sea por un
notario oculto.
A través del Libro de Entrada (entrada número 4327 del año 2023). En este sentido
el Tribunal Supremo, en Sentencia de 12 de julio de 2022 ha reconocido que a fin de
evitar asientos ineficaces y en aplicación del principio de legalidad, el registrador al
realizar su calificación, puede tener en cuenta circunstancias o hechos ciertos de los que
tenga constancia registral, aunque consten en documentos no presentados en el Libro
Diario (por ser títulos que no siendo susceptibles de inscripción o de provocar otro tipo
de operación registral, sí son títulos de cuya autenticidad no quepa duda y que estén
relacionados con el documento cuya inscripción se solicita) o que hayan sido
presentados después del documento objeto de calificación.
Es decir, se firma la nueva opción de compra
Cuarta. Si ya resulta de todo punto asombroso, por utilizar un calificativo
congruente con la “opinión” del registrador sobre el negocio jurídico contenido en et
título, más asombroso resulta el segundo de los argumentos utilizados para denegar la
inscripción de la escritura, referido a la existencia de una financiación mediante préstamo
hipotecario, y el necesario cumplimiento de lo dispuesto en los artículos 14 y 15 de la
Ley Reguladora de los contratos de Crédito Inmobiliario.
Si ya es absurda por interpretativa la consideración de “préstamo” de la operación
regulada como opción de compra, que, en todo caso, sería considerada nula, según
doctrina y jurisprudencia, que el propio registrador determine que tampoco sería
inscribible dicha opción de compra por el incumplimiento de disposiciones imperativas
referidas a “préstamos inmobiliarios”, es decir, aunque no fuera nula dicha opción de
compra, tampoco sería inscribible.
cve: BOE-A-2024-3326
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 46
