BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 46

Miércoles 21 de febrero de 2024

Sec. III. Pág. 20795

aportada y calificada, y en la que paladinamente se asevera que la opción pactada “no
se establece en función de garantía y, por tanto, no constituye la vulneración del principio
de prohibición del pacto comisorio al que se refieren los artículos 1.859 y 1.884 del
Código Civil”.
Porque es evidente que en la denominada escritura de “carta de pago”, se realiza, si
cabe con mayor claridad, la significación de dicho documento.
Es evidente que el Sr. Registrador únicamente utiliza argumentos pueriles, obviando
aquellos que son claros y diáfanos:
Estipulación segunda de la escritura de 28 de julio de 2023-3314/2023:
Acuerdo de desistimiento pactado.

Las partes, derivado del principio de la autonomía de la voluntad reconocido en el
artículo 1.255 del CC, han negociado de forma pausada y consensuada cada una de las
cláusulas y condiciones establecidas en la presente carta de pago, así como las
contenidas en la escritura de opción de compra, con protocolo anterior a este, además
han dispuesto de tiempo suficiente para asesorarse con los profesionales que han
considerado necesarios (letrados, arquitectos, ingenieros, etc.), entre los puntos que se
han tratado se encontraba la conveniencia de formalizar un contrato de arras en
documento privado o bien en formalizar una opción de compra ante notario, habiéndose
escogido de mutuo acuerdo la formalización de una opción de compra ante notario, no
obstante, la parte vendedora ha propuesto la posibilidad de encontrar a otro comprador
que le convenga más, siendo esta condición “sine qua non” impuesta por la parte
vendedora, y dado que a pesar de esta Imposición a la compradora le Interesa llevar a
cabo la compra en las condiciones establecidas y acordadas, las partes, acuerdan la
posibilidad de dejar sin efecto la opción de compra formalizada hoy si en los próximos
doce (12) meses el vendedor encuentra a un comprador más conveniente.
Por todo ello, en cuanto al comprador, el importe establecido como precio o prima de
la opción de compra, tiene el carácter de arras penitenciales, es decir que si este no
ejerciera [a opción de compra lo perdería en su totalidad; por el contrario y si la parte
vendedora decidiera dejar sin efecto la opción de compra, siempre antes de pasados los
próximos doce (12) meses, propone compensar a la compradora con la entrega del
importe de ciento veintiocho mil euros (128.000,00 €), cantidad que la parte compradora
considera razonable y en consecuencia acepta la propuesta, mediante la percepción de
dicho importe por parte de la compradora, las partes se darán por plenamente saldadas,
comprometiéndose a nada más pedir ni reclamar por cualquier concepto, y a no
interponer reclamación judicial de ningún tipo.
Cualquiera de las interpretaciones realizadas por el Sr. Registrador, sobre
operaciones financieras, que se ocultan deliberadamente, decae ante la contundencia de
las manifestaciones y pactos ratificado en la denominada carta de pago que no solo no
tiene el efecto “querido” por el Sr. Registrador, manifestar la existencia de operaciones
financieras, sino que es contrariamente a lo indicado una clara manifestación de la
voluntad de las partes, “adquirir la vivienda”.
Esta parte en contra de la calificación del Sr. Registrador, sostiene que el negocio
jurídico de opción de compra, contenido en la escritura cuya inscripción se solicita, es un
negocio perfectamente válido, concreto y ajustado a los términos de las leyes de
aplicación, por lo que no existe impedimento alguno para denegar su inscripción por este
motivo.
No resulta en modo alguno admisible que el Registrador tenga en cuenta únicamente
lo que le interesa de la escritura carta de pago.
Y es que tal y como consta en las Resoluciones de 26 de diciembre de 2018 y de 28
de enero de 2020, así como la de 21 de julio de 2021, “se admiten aquellos pactos
acuerdos que permitan un equilibrio entre los intereses del acreedor y del deudor,
evitando enriquecimientos injustos o prácticas abusivas, pero que permitan al acreedor,
ante un incumpliendo del deudos [sic], disponer de mecanismos expeditivos para

cve: BOE-A-2024-3326
Verificable en https://www.boe.es

Segundo [sic].