BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 21 de febrero de 2024

Sec. III. Pág. 20794

Que prestamista somete un préstamo a la temporalidad, es decir transcurrido un
plazo determinado, sin que el supuesto deudor pague, el préstamo queda sin efecto y no
se ha de reintegrar cantidad alguna.
Pero, es más, presuntuosamente el Registrador aplica una supuesta prohibición
“pacto Comisorio”, cuando no solo no se dan ninguna de las circunstancias para
entender la existencia de un contrato simulado, sino que todos los elementos objetivos,
tanto de las partes como del propio título determinan la realidad y permanencia de la
opción de compra.
La actividad de Caret Capital Management, SL es la de promoción inmobiliaria, y no
financiación, es decir la operación de opción de compra entra dentro de su propia
actividad.
¿Qué pacto, acuerdo o disposición del título que se presenta a inscribir, contiene
algún derecho a favor del cedente de la opción para que este, pueda recuperar la
totalidad del derecho sobre la finca?, la prueba de la inexistencia de pacto comisorio
radica en la voluntad de las partes en cuanto a la formación de la opción de compra,
fijando las características de la misma y sin que por la voluntad de la cedente pueda
recuperar su derecho, es decir, la opción de compra no es una garantía del cumplimiento
de ninguna obligación, sino un derecho,
Segunda. El documento cuya inscripción se solicita no contiene ni por referencia, ni
por descripción ninguno de los supuestos hechos que motivarían la interpretación que
sobre dicha operación como un “negocio simulado de préstamo”, en cuyo encaje se
habría regulado el supuesto pacto comisorio alegado.
El Sr. Registrador como único hecho constatable considera que:
1. De la anterior exposición de hechos cabe colegir la existencia de una relación
financiera entre las partes de la que surgen una serie de obligaciones presentes y futuras
a cargo del concedente de la opción las cuales se garantizan a través de un derecho de
opción de compra.
¿Dónde está la existencia de la relación financiera?, ¿Cuáles son los elementos que
componen dicha relación financiera?
¿Cuáles son las obligaciones presentes y futuras a cargo del “concedente de la
opción”, que se garantizan por medio del derecho de opción de compra?
Ningún hecho constatable, ni cierto se pone de manifiesto por el Sr. Registrador,
únicamente sus conjeturas e interpretaciones sobre supuestas intenciones que no solo
no son constatables, sino que carecen de veracidad.
Es paradigmático que ningún argumento concreto, referencia a cláusulas, hechos,
pactos contenidos en el título, lleven a pensar o determinar que la misma “opción de
compra” sea en realidad un contrato simulado.
El Registrador que califica carece de la presunción de certeza, y su opinión ha de
ajustarse a la Ley y en su caso, a la aplicación de la misma, pero no pueden determinar
una calificación de un título por su “mera sospecha”.
Es doctrina consolidada de la Dirección General que: Resolución DGRN 27/10/2020
No obstante, también ha reiterado este Centro Directivo (vid, por todas, la Resolución
de 28 de enero de 2020), que toda calificación registral ha de formularse atendiendo a
los términos del documento objeto de la misma y a los propios asientos del Registro; y
en el reducido marco de este expediente, ni el registrador, ni esta Dirección General,
pueden –más que analizar– enjuiciar o conjeturar acerca de intenciones de las partes en
aquellos casos en que no exista clara y patente constatación, so capa de una pretendida
obligación de impedir el acceso al Registro de títulos en posibles supuestos en los que la
constitución de la opción de compra haya podido haber sido pactada en función de
garantía del cumplimiento de una obligación pecuniaria (contraviniendo la prohibición de
pacto comisorio establecida por los artículos 1859 y 1884 del Código Civil). Y esta
declaración de principios, se quiera o no, goza de un claro refuerzo a la vista de lo que
las partes –bajo su responsabilidad y bajo fe notarial– han manifestado en el acta

cve: BOE-A-2024-3326
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Núm. 46