BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 46

Miércoles 21 de febrero de 2024

Sec. III. Pág. 20793

Conforme al artículo 323 de la Ley Hipotecaria, el asiento de presentación de este
documento quedará prorrogado por 60 días, desde la fecha de la última de las
preceptivas notificaciones que se efectúe.
La presente calificación negativa podrá (…)
Mataró, a 15 de septiembre de 2023. El registrador (firma ilegible) Fdo.–José Ignacio
Martín Alias.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don J. G. B., en nombre y representación de
«Caret Capital Management I, SL», interpuso recurso el día 13 de octubre de 2023
mediante escrito en el que alegaba lo siguiente:
«Primera.

De los defectos insubsanables alegados.

Antes de proceder a desvirtuar los argumentos del Sr. Registrador y su inventada
interpretación del contenido de la escritura de opción de compra y su más que llamativa
vinculación con los documentos públicos posteriores, los cuales, no solo no ratifican su
interpretación, sino que la contradicen en todo momento, hemos de concretar todos los
aspectos legales relativos al documento cuya inscripción se solicita, la opción de compra

Se alega por el Sr. Registrador que el título que se pretende Inscribir contiene un
“pacto comisorio” prohibido en el ordenamiento español expresamente por el
artículo 1859 en relación con el artículo 1884 del Código Civil Español.
Ningún argumento, dato, elemento objetivo, hecho concreto da el Registrador
calificante, para determinar que la escritura de opción de compra, es en realidad un
contrato simulado de “préstamo” u operación financiera.
Recordemos que el pacto comisorio por su propia definición, Se trata de un pacto
que, a priori, permitiría la apropiación del bien dado en garantía, sin embargo, el
art. 1.859 CC es claro cuando establece que “el acreedor no puede apropiarse de las
cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas”.
Este precepto contiene la tradicional prohibición del pacto comisorio al impedir que el
acreedor, una vez verificado el incumplimiento del deudor hipotecario o pignoraticio,
haga suya la cosa dada en garantía, bien directamente mediante su apropiación, bien
indirectamente mediante su disposición.
No existe en el título que se presenta a inscribir ningún pacto que “intuya” que se
trata de un contrato de préstamo y que la posibilidad del ejercicio de la opción de
compra, tenga la consideración de “pacto comisorio”.
Valdría para “desmontar” la teoría absolutamente subjetiva del registrador, el
contenido del apartado c) de la Cláusula segunda de la referida escritura.
Segunda [sic]. Son pactos de esta opción de compra: a). El plazo por el que se
concede la opción de compra es de veinticuatro (24) meses a contar desde el día del
presente otorgamiento. Si bien dicho derecho de opción de compra no podrá ser objeto
de ejercicio hasta transcurridos doce (12) meses a contar desde la firma de la presente
escritura.
Si realmente la operación de opción de compra contemplada en la escritura cuya
inscripción se deniega, estuviera motivada en un contrato de “préstamo”, por pacto
comisorio, dicha cláusula no existiría, es decir, se determinaría que la cedente de la
opción, podría eliminar dicho derecho y recuperar la plenitud del dominio, reintegrando la
cantidad recibida coma prima de la opción.
Esta circunstancia la pondremos más adelante en relación con el contenido de la
escritura de carta de pago, 3316/2023, antes indicada.

cve: BOE-A-2024-3326
Verificable en https://www.boe.es

Del pacto comisorio.