BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 21 de febrero de 2024

Sec. III. Pág. 20792

indirectos como la opción de compra en función de garantía (vid. Resoluciones de 30 de
septiembre de 1998, 26 de marzo de 1999 y 26 de noviembre de 2008).
2. Por otra parte, del anterior relato de los hechos cabe concluir también que se ha
pactado un contrato de financiación inmobiliaria entre un acreedor (una compañía
mercantil) y un deudor, (una persona física) garantizado mediante un derecho de opción
de compra sobre un inmueble de uso residencial, que se sitúa dentro del ámbito de
aplicación de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de Crédito Inmobiliario (vid.
artículos 1 y 2 de la citada Ley) y por tanto, sujeto a sus requisitos imperativos de
transparencia material que resultan de sus artículos 14 y 15.
Determina el artículo 3 de la Ley 5/2019 que: “Las disposiciones de esta Ley y las
contenidas en sus normas de desarrollo tendrán carácter imperativo, no siendo
disponibles para las partes contratantes salvo que la norma expresamente establezca lo
contrario.
Serán nulos de pleno derecho los actos realizados en fraude de lo dispuesto en esta
Ley, de conformidad con lo previsto en el artículo 6 del Código Civil, y en particular la
renuncia previa de los derechos que esta Ley reconoce al deudor, fiador, garante o
hipotecante no deudor.”
3. Se ha denegado la inscripción del pacto contenido en la escritura de opción de
compra en cuya virtud la notificación fehaciente a la parte concedente de la opción para
el otorgamiento de la escritura de compraventa pueda ser realizado por medio de
burofax, toda vez que, tal como reconoce la Dirección General de Seguridad Jurídica y
Fe Pública (vid. Resolución de 14 de mayo de 2019), la trascendencia de los efectos
resultantes del acto notificado como en la transmisión del dominio a favor del optante,
imponen que tal notificación sea realizada por conducto notarial. Como reitera la
Resolución del Centro Directivo de 18 de julio de 2022, existen en materia de hipoteca y
derechos reales numerosos supuestos en que, dada la trascendencia de la notificación,
se exige que la misma se verifique por vía notarial (artículos 202 a 204 del Reglamento
Notarial) o judicial. Así, entre estos supuestos se puede citar el artículo 1504 del Código
Civil en cuanto al requerimiento al comprador con precio aplazado para la resolución de
la venta (vid. Resolución de 10 de julio de 2013); el artículo 2 de la Ley 2/1994, de 30 de
marzo que habla de “notificación por conducto notarial” por parte de la entidad acreedora
subrogante a la primitiva entidad acreedora de la oferta vinculante; y el requerimiento de
pago al deudor, previo a la ejecución hipotecaria a que se refiere el artículo 686.2 de la
Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con el artículo 581.2 del mismo cuerpo legal.
4. También se ha denegado la inscripción de las cláusulas segunda letras e) y f) y
la cláusula cuarta por cuanto tienen carácter obligacional y carecen de trascendencia
real (artículos 2 de la Ley Hipotecaria y 9 y 51.6 del Reglamento Hipotecario).
Por último, en la calificación de la escritura de opción de compra (protocolo 3315) se
ha tenido en cuenta la escritura de “carta de pago” (protocolo 3316) por cuanto la misma,
si bien no ha sido objeto de asiento de presentación en el Libro Diario, sí que ha tenido
acceso al Registro a través del Libro de Entrada (entrada número 4527 del año 2023).
En este sentido el Tribunal Supremo, en Sentencia de 12 de julio de 2022 ha reconocido
que a fin de evitar asientos ineficaces y en aplicación del principio de legalidad, el
registrador, al realizar su calificación, puede tener en cuenta circunstancias o hechos
ciertos de los que tenga constancia registral, aunque consten en documentos no
presentados en el Libro Diario (por ser títulos que no siendo susceptibles de inscripción o
de provocar otro tipo de operación registral, sí son títulos de cuya autenticidad no quepa
duda y que estén relacionados con el documento cuya inscripción se solicita) o que
hayan sido presentados después del documento objeto de calificación.
Dado que los defectos que resultan de los anteriores apartados 1 y 2 impiden
practicar la inscripción parcial solicitada, se acuerda denegar la inscripción no
tomándose anotación preventiva de suspensión por el carácter insubsanable de los
defectos advertidos.

cve: BOE-A-2024-3326
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Núm. 46