BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 21 de febrero de 2024

Sec. III. Pág. 20791

Libro Diario (número de entrada 4527 del año 2023) tras ser aportada por otro notario
distinto del autorizante del documento calificado, se complementa la anterior de opción
de compra, haciéndose contar que la parte cedente recibe de la optante la cantidad
de 81.000 euros satisfecha de la siguiente forma: la cantidad de 60.000 euros son
retenidos por la optante para saldar y liquidar otra opción de compra constituida sobre la
finca a favor de doña M. C. P. (en escritura autorizada por el notario de Barcelona, don
Sergi González Delgado, el 4 de marzo de 2022, bajo el número 958 de protocolo); la
cantidad de 5.000 euros a una cuenta bancaria de la que es titular el cedente; la cantidad
de 5.000 euros los retiene la optante para el pago de determinados recibos pendientes
de IBI y gastos de gestión e inscripción de la escritura de opción de compra precedente;
otra cantidad de 5.000 euros a un número de cuenta de la que es titular la compañía
“ABP Fee Capital, SL”; otra cantidad de 6.000 euros a otra cuenta titularidad de la
compañía “Barnagest, SLP” en concepto de tramitación, liquidación y gestión de las
escrituras. En consecuencia, del precio de compraventa de 145.000 euros se
descuentan, los anteriores 81.000 euros más los 15.000 euros del precio o prima de
opción, por lo que la cantidad pendiente de pago asciende a 49.000, si bien se aclara
que si en el momento del ejercicio de la opción hubiera otras cargas sobre la finca,
deberán ser retenidas para hacer efectivo el pago de las mismas.
Asimismo, se pacta en esta segunda escritura la posibilidad de dejar sin efecto la
opción de compra formalizada en la escritura anterior si en los próximos doce meses el
vendedor encuentra a un comprador más conveniente, en cuyo caso compensará a la
parte optante entregándole 128.000 euros. Pero una vez pasados los 12 meses, sin que
la parte cedente/vendedora haya compensado a la optante/compradora para así obtener
el desistimiento, la compradora podrá ejercitar la opción de compra y proceder a inscribir
la escritura de ejercicio de opción, formalizando la compraventa con sujeción a lo
acordado.
El día 7 de agosto de 2023 se presenta en este Registro escritura autorizada por don
Pere Albiol Marés, actuando en sustitución de su compañero de residencia don Óscar
López Martínez de Septién, el día 4 de agosto de 2023, número de protocolo 2034, por la
que el anterior concedente de la opción, don E. P. M. vende a los consortes casados en
régimen de separación de bienes S. M. M. y J. V. P. la vivienda objeto de la misma, por el
precio de 315.000 euros (muy superior al precio de la compraventa pactado en la
escritura de opción que se califica).
Fundamentos de Derecho:
1. De la anterior exposición de hechos cabe colegir la existencia de una relación
financiera entre las partes de la que surgen una serie de obligaciones presentes y futuras
a cargo del concedente de la opción las cuales se garantizan a través de un derecho de
opción de compra. Se ha constituido un derecho de opción en función de garantía
(“causa garantiae”) que contraviene la prohibición legal del pacto comisorio (vid.
artículos 6, 1859 y 1884 del Código Civil) puesto que, en caso de incumplimiento por el
deudor concedente de su obligación de entrega al acreedor optante de la cantidad
pactada como compensación por los importes previamente entregados (o por entregar) e
imputables al precio de la compraventa, dicho optante acreedor podrá ejercitar su
derecho de opción, apropiándose, en consecuencia, de la finca objeto de la misma.
Es doctrina reiterada del Tribunal Supremo (de su Sala Primera) que los pactos y
negocios que vulneran los artículos 1859 y 1884 del Código Civil, adolecen de una causa
de nulidad radical y absoluta, al tratarse de preceptos imperativos y de orden público por
afectar a la satisfacción forzosa de obligaciones en que están involucrados no sólo los
intereses del deudor, sino también los de sus acreedores (vid. Sentencias de 18 de
febrero de 1997, 15 de julio de 1999 y 5 de junio de 2008).
De igual modo la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha reiterado
su rechazo al pacto comisorio (vid. Resoluciones de 8 de abril de 1991), incluso cuando
las operaciones elusivas del mismo se instrumentan mediante negocios jurídicos

cve: BOE-A-2024-3326
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Núm. 46