BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 21 de febrero de 2024

Sec. III. Pág. 20803

habría que descontar, según lo convenido, no solo los 96.000 euros ya entregados sino
también todos los importes adeudados por esta última y que estén pendientes de pago al
ejercitarse la opción, como serían las cantidades a restituir a la primera según la anterior
compensación pactada. Se concluye fácilmente que la sociedad optante acreedora
entrega a un deudor persona física 96.000 euros y ésta contrae la obligación de
devolverlos aumentados en 128.000 euros antes de un año, y de lo contrario, puede la
primera apropiarse de la finca mediante el ejercicio de la opción de compra. Incluso
puede ocurrir que del listado de cantidades imputables al precio de la compraventa –
además de la prima de la opción, los pagos realizados por la optante a proveedores
varios para la realización de obras en la finca, cuantas cantidades reciba el concedente
desde la formalización del contrato de opción y hasta el ejercicio de la misma, las
cantidades retenidas para cancelar cargas existentes sobre la fincas y/o importes
adeudados y pendientes de pago en el momento de formalización del ejercicio de la
opción– esto es, a deducir del importe a pagar por la optante cuando ejercite su opción,
este importe a pagar sea negativo y genere una deuda del concedente a favor de
aquélla.
Así, se desprende que la operación realizada adolece de una falta de equilibrio entre
las partes contratantes, con un perjuicio económico para el concedente deudor, tal como
resulta del hecho de ser el precio de compra pactado (145.000 euros) muy inferior al
valor de referencia de la finca obtenido en la Sede Virtual del Catastro (284.211,65
euros). Y en la escritura de compraventa de la misma finca, autorizada el día 4 de agosto
de 2023, el precio quedó fijado en la cantidad de 315.000 euros.
Por otra parte, no se ha establecido un procedimiento objetivo de valoración del
inmueble que evite una situación de abuso para el deudor concedente y un correlativo
enriquecimiento injusto del acreedor optante. Por tanto, en el caso de ejercicio de la
opción, la compraventa celebrada podría generar las acciones de venta injusta conforme
el artículo 621-45 del libro sexto del Código Civil de Cataluña, y, por tanto, rescindible a
instancias del deudor perjudicado.
Por tanto, en el concreto supuesto, mediante los negocios celebrados se ha
instrumentado un negocio indirecto de opción de compra con una finalidad de garantía
extraña a la causa del contrato de opción y que resulta contraria a la prohibición del
pacto comisorio, ya que bajo la apariencia de un contrato de opción de compra se
esconde un comiso que permite a la sociedad optante o acreedora hacerse dueña de la
finca ofrecida en garantía, sin los requisitos y cautelas de la ejecución procesal.
En consecuencia, este defecto debe ser confirmado.
5. El segundo de los defectos señala que del relato de los hechos cabe concluir
también que se ha pactado un contrato de financiación inmobiliaria entre un acreedor
(una compañía mercantil) y un deudor, (una persona física) garantizado mediante un
derecho de opción de compra sobre un inmueble de uso residencial, que se sitúa dentro
del ámbito de aplicación de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito
inmobiliario y, por tanto, sujeto a sus requisitos imperativos de transparencia material.
En primer lugar, no se pacta en ningún caso la concesión de préstamos o créditos
hipotecarios, ni siquiera bajo la forma de pago aplazado, apertura de crédito o cualquier
otro medio equivalente de financiación, ni contrato de intermediación para la celebración
de un contrato de préstamo o crédito a un consumidor. Tampoco son préstamos o
créditos de los previstos en el artículo 2.1.a) y, b) de la Ley 5/2019, reguladora de los
contratos de crédito inmobiliario. El caso aquí planteado es una operación inmobiliaria,
intermedia entre las arras o señal y la venta, que el legislador, en principio, permite que
alcance eficacia real y sea inscribible.
La opción de compra pactada reúne los requisitos propios de todo contrato de tal
naturaleza, como es son la prima, plazo para su ejercicio y el precio de ejercicio de la
opción. Al ser el plazo inferior a cuatro años y existir voluntad de eficacia real del pacto
de opción, adquiere éste el carácter de inscribible (artículo 14 del Reglamento
Hipotecario).

cve: BOE-A-2024-3326
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Núm. 46