BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 46

Miércoles 21 de febrero de 2024

Sec. III. Pág. 20804

La sociedad optante tiene por objeto social la actividad inmobiliaria, incluyendo la
mediación en la compraventa de inmuebles, y la opción de compra es un contrato que
sirve de puente entre las meras arras o señal y la formalización definitiva de la compra. Y
no se exige en ningún precepto legal que el precio de ejercicio de la opción sea igual,
superior o inferior al precio o prima pagado por la constitución del derecho de opción, ello
dependerá de las circunstancias económicas de la transacción, de que se quiera
establecer una cláusula penal que incentive la formalización final de la compraventa o de
si en el ínterin hay un uso o arrendamiento que haya generado gastos indemnizables
que deban ser compensados.
Esta indemnización por tanto no puede ser confundida con los intereses ordinarios
de un préstamo, sino que constituye mera indemnización contractual por falta de
culminación de la formalización de la venta.
6. Al no existir préstamo ni crédito, ni venta con precio aplazado, en sentido técnico,
no se puede concluir tampoco que exista interés ni mucho menos que sea usurario, cuya
calificación por otra parte es siempre judicial.
En esto –la usura– se diferencia de otros casos de intereses nulos, como son
determinados tipos de interés de demora respecto de los que existe un precepto
imperativo que los regula, pues en tal caso sí son objeto de calificación registral. Es el
caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté garantizado
mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, ya que en tal caso el
interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo
del período en el que aquel resulte exigible (véase artículo 25 de la Ley 5/2019,
reguladora de los contratos de crédito inmobiliario).
Por otra parte, no consta resolución judicial alguna inscrita en el Libro Registro de
Préstamos Usurarios (que se lleva en esta Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe
pública, ex artículo 7 de la Ley de 23 de julio de 1908 sobre nulidad de los contratos de
préstamos usurarios) por la que se considere nula por usuraria una operación como la
aquí pactada.
Por tales razones este defecto invocado por el registrador en su calificación ha de ser
revocado, ya que –como ya se afirmó en la Resolución de 28 de enero de 2020 y se
reitera ahora– no se deduce de forma patente de lo pactado que estemos claramente
ante un contrato de financiación inmobiliaria que esté sometido a la Ley 2/2009, de 31 de
marzo.
Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso y revocar la
calificación en cuanto al segundo de los defectos señalados, y desestimarlo y confirmar
la calificación en cuanto al restante defecto objeto de impugnación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.

cve: BOE-A-2024-3326
Verificable en https://www.boe.es

Madrid, 9 de enero de 2024.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, María Ester Pérez Jerez.

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D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X