BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 21 de febrero de 2024

Sec. III. Pág. 20802

Así lo ha reiterado este Centro Directivo en numerosas ocasiones (vid., por todas, la
Resolución de 13 de julio de 2022), y en ese sentido, la registradora motiva su
calificación en la jurisprudencia citada (vid. Sentencias de 15 de junio de 1999, 5 de junio
de 2008 y 21 de febrero de 2017), y en sentencias de juzgados de Primera Instancia
de 16 de diciembre de 2021 y de 14 de marzo de 2022.
3. No obstante, también ha reiterado este Centro Directivo (vid., por todas, la citada
Resolución de 28 de enero de 2020 y la más reciente de 13 de julio de 2022, para un
caso similar), que toda calificación registral ha de formularse atendiendo a los términos
del documento objeto de la misma y a los propios asientos del Registro; y en el reducido
marco de este expediente, ni el registrador, ni esta Dirección General, pueden enjuiciar o
conjeturar acerca de intenciones de las partes en aquellos casos en que no exista clara y
patente constatación, so capa de una pretendida obligación de impedir el acceso al
Registro de títulos en posibles supuestos en los que la constitución de la opción de
compra haya podido haber sido pactada en función de garantía del cumplimiento de una
obligación pecuniaria (contraviniendo la prohibición de pacto comisorio establecida por
los artículos 1859 y 1884 del Código Civil).
A mayor abundamiento, debe tenerse en cuenta que, según las citadas Resoluciones
de 26 de diciembre de 2018, 28 de enero de 2020 y 13 de julio de 2022, deben admitirse
aquellos pactos o acuerdos que permitan un equilibrio entre los intereses del acreedor y
del deudor, evitando enriquecimientos injustos o prácticas abusivas, y que permitan al
acreedor, ante un incumplimiento del deudor, disponer de mecanismos expeditivos para
alcanzar la mayor satisfacción de su deuda.
Por ello –se añade– podría admitirse el pacto comisorio siempre que concurran las
condiciones de equilibrio entre las prestaciones, libertad contractual entre las partes y
exista buena fe entre ellas respecto del pacto en cuestión; si bien para poder admitir la
validez de dichos acuerdos se deberá analizar cada caso concreto y atender a las
circunstancias concurrentes, ya que sólo mediante un análisis pormenorizado de cada
supuesto se podrá determinar la admisibilidad, o inadmisibilidad del pacto en cuestión.
En definitiva, se admite el pacto por el que pueda adjudicarse al acreedor o venderse
a un tercero el bien objeto de la garantía siempre que se establezca un procedimiento de
valoración del mismo que excluya la situación de abuso para el deudor.
4. El primero de los defectos, señala que existe una relación financiera entre las
partes de la que surgen una serie de obligaciones presentes y futuras a cargo del
concedente de la opción las cuales se garantizan a través de un derecho de opción de
compra, de lo que se deduce que se ha constituido un derecho de opción en función de
garantía que contraviene la prohibición legal del pacto comisorio puesto que, en caso de
incumplimiento por el deudor concedente de su obligación de entrega al acreedor
optante de la cantidad pactada como compensación por los importes previamente
entregados (o por entregar) e imputables al precio de la compraventa, dicho optante
acreedor podrá ejercitar su derecho de opción, apropiándose, en consecuencia, de la
finca objeto de la misma.
En el supuesto concreto, de la concatenación de las dos escrituras con número de
protocolo seguidos –opción de compra y carta de pago de cantidades a satisfacer en el
futuro de la misma– resulta claramente la existencia de una financiación por la sociedad
optante como acreedora a la persona concedente como deudora mediante la entrega de
una serie de cantidades, que en ese momento, según resulta de la segunda de las
escrituras, ascienden a 96.000 euros, instrumentadas bajo la forma de pagos a cuenta
del precio de la futura compraventa. Además, se pacta que si el concedente vende la
finca dentro de los doce meses siguientes al contrato, como así ocurre con la escritura
de venta de fecha 4 de agosto de 2023, éste deberá compensar a la sociedad acreedora
con la cantidad de 128.000 euros. En definitiva, una sociedad mercantil entrega a una
persona física 96.000 euros y esta última ha de restituirle antes de un año 128.000 euros
y de no hacerlo, la primera podrá quedarse con la propiedad de la finca mediante el
ejercicio de la opción de compra. Del precio convenido para la compraventa (145.000
euros) que la optante habría de abonar al concedente en caso de ejercicio de la opción,

cve: BOE-A-2024-3326
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Núm. 46