BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 21 de febrero de 2024

Sec. III. Pág. 20821

7. También es improcedente la interpretación que hace la registradora respecto a la
validez de los actos dispositivos, pues parece considerar el contrato como inexistente por
falta de consentimiento, al existir error en la sustancia de la cosa vendida, o sobre las
condiciones de la misma que principalmente hubiesen motivado la celebración del
contrato, dada la alusión a los artículos 1261, 1265 y 1266 del Código Civil.
La regularidad y existencia del contrato no puede ponerse en tela de juicio, pues
reúne los requisitos del artículo 1261 y 1455 del Código Civil. Es decir, hay
consentimiento de las partes expresado en la escritura pública, pues las sociedades
otorgantes están debidamente representadas y se han cumplido todos los requisitos
legales para proceder al otorgamiento de la escritura.
Hay objeto cierto, que son las fincas registrales 7.329 y 9.412 del término de
Simancas, que se describen conforme al Registro, expresando el notario que existen una
serie de diferencias con la realidad física, cuya inscripción no se solicita. Para determinar
ese objeto cierto en el dispositivo primero de la escritura se declara que la sociedad
vendedora y titular registral, que por tanto tiene el poder dispositivo, «vende y transmite
el pleno dominio de las fincas descritas en la parte expositiva de esta escritura, como
cuerpo cierto con todos sus derechos y pertenencias, libres de cargas y gravámenes,
libres de arrendatarios y de ocupantes, a las tres entidades». Y para reforzar ese
carácter de objeto cierto se declara en el dispositivo tercero: «La parte compradora
manifiesta asimismo que, con anterioridad al otorgamiento de esta escritura, ha tenido
ocasión de visitar ampliamente las fincas que se le transmiten, y tantas veces le ha
convenido, por lo que conoce el estado físico en que las mismas se encuentran. La parte
compradora manifiesta conocer que los inmuebles objeto de esta compraventa no es de
nueva construcción y que la parte vendedora adquirió la propiedad de dichas fincas por
compraventa, motivo por el que la parte compradora exonera a la parte vendedora de
cualquier responsabilidad tanto por vicios o defectos manifiestos como ocultos de
construcción, instalaciones y servicios, renunciando, en consecuencia, a la acción de
saneamiento por defectos o gravámenes de la finca a la que se refieren los arts. 1484 y
siguientes del Código Civil».
El vendedor cumple con su obligación, al poner a disposición del comprador las
fincas objeto del contrato, a través del otorgamiento de la escritura pública, conforme al
artículo 1462 del Código Civil. Y como ha declarado la Sentencia del Tribunal Supremo
de 30 de septiembre de 1992, cumple el vendedor entregando la cosa vendida en el
estado en que se hallaba al tiempo del perfeccionamiento del contrato, sin que pueda
obligársele a entregarla conforme a su descripción registral, caso de que haya una
discordancia entre el Registro y la realidad.
Y hay precio cierto, en dinero o signo que lo represente, que es entregado al
vendedor, el cual otorga carta de pago por el mismo, por lo que el comprador ha
cumplido todas las obligaciones derivadas del contrato.
Por tanto, es indudable que el contrato se ha perfeccionado y ejecutado, pues como
declaró la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de junio de 1997, el contrato de
compraventa, por su naturaleza estrictamente consensual, solo produce efectos
obligacionales entre las partes. Efectos que, para el vendedor, se concretan en la
obligación de entregar la cosa vendida, la cual, por el mero hecho de la celebración del
contrato, no pasa al dominio del comprador. Para que dicho efecto traslativo se produzca
es requisito indispensable que, de acuerdo con la teoría del título y el modo que rige en
nuestro ordenamiento jurídico (artículos 609 y 1095 del Código Civil), se haga entrega de
la cosa vendida mediante alguna de las formas de tradición (como puede ser la
instrumental del artículo 1462.2.º del Código Civil).
8. Distinta cuestión es el juicio de correspondencia para la asignación de una
referencia catastral a una finca registral, sin georreferenciación inscrita, basada en el
juicio que emite el registrador, tras la operación de comparación de las descripciones
literarias de finca registral y parcela catastral, sin componente geográfico alguno, según
la Resolución de esta Dirección General de 8 de marzo de 2023. Dicha operación finaliza

cve: BOE-A-2024-3328
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Núm. 46