BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 21 de febrero de 2024

Sec. III. Pág. 20820

3. Esta distinta realidad conceptual no es óbice para que ambas unidades de
trabajo traten de coordinarse, cuando sea posible. Esa es la aspiración de la
Ley 13/2015. Por ello, el artículo 9 de la Ley Hipotecaria dispone que en la inscripción se
hará constar: «a) Descripción de la finca objeto de inscripción, con su situación física
detallada, los datos relativos a su naturaleza, linderos, superficie y, tratándose de
edificaciones, expresión del archivo registral del libro del edificio, salvo que por su
antigüedad no les fuera exigible. Igualmente se incluirá la referencia catastral del
inmueble o inmuebles que la integren y el hecho de estar o no la finca coordinada
gráficamente con el Catastro en los términos del artículo 10».
El legislador, consciente de la dificultad que en algunos casos podría conllevar esa
coordinación, no la impuso de manera obligatoria, aunque sí la promocionó, otorgándole
una serie de beneficios o efectos jurídicos. Partiendo de esa afirmación, en el presente
caso, debemos tener presente que los comparecientes no inician, expresa o tácitamente,
ningún expediente para concordar la realidad registral con la física extrarregistral de la
finca y poder lograr la coordinación gráfica con el Catastro.
4. Procede entonces analizar si el notario ha identificado correctamente el objeto
del contrato documentado en la escritura calificada y si la nota de calificación de la
registradora es ajustada a Derecho.
Tal y como se desprende del título, matizado con la diligencia aclaratoria sobre este
particular, la descripción de la finca en el título es totalmente coincidente con la que
figura en el Registro, por lo que no cabe ninguna duda de que se cumple el principio de
tracto sucesivo en su aspecto objetivo, por lo que la calificación no puede mantenerse.
El notario ha identificado debidamente el objeto del contrato de compraventa, al
describir las dos fincas como resultan del Registro. Ha tratado de identificarlas sobre la
cartografía catastral, pero no existiendo una identidad exacta entre las fincas registrales
y las parcelas catastrales, se limita a expresar la referencia catastral, que, a juicio de los
declarantes, se corresponden con la identidad de la finca.
Por ello declaró la Resolución de esta Dirección General de 6 de septiembre
de 2023, que el hecho de que la descripción que de la finca se hace en la escritura,
descripción que es idéntica a la que figura en el Registro, no coincida con la descripción
catastral, que resulta de las certificaciones incorporadas a la escritura (a las cuales no se
remiten los interesados), no impide la inscripción, que puede practicarse con la
descripción que consta en el Registro.
5. La Resolución de 1 de marzo de 2019, en un caso que no es idéntico a este,
pero cuya doctrina es aplicable, esta Dirección General declaró, respecto a una escritura
de compraventa en la que vendedor y comprador reseñan la descripción de la finca en
forma distinta a como figura inscrita, incorporando un plano en el que consta dicha nueva
descripción, que no es inscribible la nueva descripción, aunque sí el negocio jurídico, por
tratarse de un pacto de naturaleza estrictamente personal. Será cuando al verificarse la
adaptación cuando haya de solicitarse la concreta operación registral a practicar, cuando
la nueva descripción podrá ser inscrita, cumpliendo todos los requisitos que la legislación
hipotecaria y urbanística exijan para ello.
Esto también ocurre en el presente caso, en el que el notario ha tratado de identificar
mejor la descripción actual de la finca, en cumplimiento de la legislación catastral e
hipotecaria vigente, pero sin que solicitar expresamente y sin que pueda entenderse
solicitada la rectificación de la descripción para subsanar la discordancia con la realidad
física existente.
6. Es improcedente la alusión que hace la registradora a la determinación del precio
por un pacto en la escritura de compraventa por la que el ahora el vendedor adquiere el
dominio, la cual causó su correspondiente inscripción registral, puesto que dicho pacto
está dentro del principio de autonomía de la voluntad contractual del artículo 1255 del
Código Civil y el dominio del vendedor está inscrito en virtud de dicho escritura pública
de compraventa, por lo que dicho dominio es eficaz erga omnes (cfr. artículo 13 de la Ley
Hipotecaria).

cve: BOE-A-2024-3328
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Núm. 46