BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 21 de febrero de 2024

Sec. III. Pág. 20819

que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, las Sentencias del
Tribunal Supremo de 30 de septiembre de 1992 y 14 de junio de 1997; las Resoluciones
de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 8 de octubre de 2005, 4 de
diciembre de 2013, 23 de abril de 2018 y 1 de marzo y 30 de abril de 2019, y las
Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 20 de junio
y 10 de noviembre de 2022 y 8 de marzo, 11 de mayo, 6 de septiembre, 23 de octubre
y 7 de noviembre de 2023.
1. En el presente recurso se debate si se ha descrito correctamente el objeto del
contrato de compraventa, que se documenta en la escritura calificada, integrado por las
fincas registrales 7.329 y 9.412 del término municipal de Simancas, que se describen
como resultan del Registro. No existiendo una identidad exacta entre las fincas
registrales y las parcelas catastrales, se expresa la referencia catastral, que, a juicio de
los declarantes, se corresponden con la identidad de la finca.
La registradora suspende la inscripción al entender que las fincas registrales objeto
de la escritura no se corresponden solamente con las parcelas catastrales con las que se
identifican, sino con otra más, para lo cual exige que se aclare cuál es el objeto del
contrato y sobre qué fincas existe se ha prestado el consentimiento de vender y
comprara: si sobre las fincas registrales delimitadas por la ubicación, extensión y linderos
que constan en el Registro, o si sobre las parcelas catastrales en cuyo caso, al ser éstas
solo parte de la finca registral será necesario segregarlas previamente de la finca
registral, para lo cual será necesario formalizar tal segregación en escritura pública y
contar con la debida licencia municipal y representación gráfica de las fincas resultantes.
El notario recurrente entiende que el hecho de que no se hayan identificado
correctamente las referencias catastrales de las fincas transmitidas, se debe a un mero
error de la parte vendedora que en ningún caso puede conllevar a una duda sobre el
objeto de la venta ni impedir la inscripción sobre las fincas registrales.
2. La finca constituye una unidad del tráfico jurídico inmobiliario, como porción de
territorio, delimitado por la pertenencia a un titular, que tiene una proyección geográfica.
Los títulos inscribibles deben respetar el principio de tracto sucesivo en relación a la
descripción de la finca.
El principio de tracto sucesivo consagrado en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria,
exige para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven,
modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, debe
constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo
nombre sean otorgados los actos referidos.
Aunque el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, al regular el principio registral de tracto
sucesivo, literalmente sólo se refiere al aspecto subjetivo del principio, es decir, a la
necesaria coincidencia entre la persona que otorga o en cuyo nombre se otorga el acto o
contrato inscribible y el titular registral, lo cierto es que del artículo 38 de la propia ley,
con su presunción de que los derechos reales inscritos existen en la forma determinada
por el asiento respectivo, se desprende también la exigencia del tracto sucesivo objetivo,
es decir, la coincidencia entre el objeto de derecho tal como aparece configurado en el
Registro y como se hace en el título que se pretende inscribir (vid. Resoluciones de 1 de
diciembre de 2004 y 3 de junio de 2006).
Dicha unidad de tráfico jurídico inmobiliario, como unidad operativa del Registro de la
Propiedad, que se lleva por fincas, según el artículo 243 de la Ley Hipotecaria, es un
concepto autónomo e independiente de otras realidades administrativas, entre ellas la
parcela catastral, cuya unidad viene delimitada no solo por la pertenencia a una
titularidad, sino también por otras circunstancias. Entre ellas se encuentra el uso
atribuido al suelo, atendiendo a la función económico-social que la propiedad puede
cumplir. Cualquier hecho revelador de una capacidad económica, debe ser inventariado
por la Dirección General de Catastro, para lograr la más justa y equitativa contribución
territorial a las necesidades públicas. Pero, como tal hecho, el mismo no puede acceder
al Registro, si no se cumplen los requisitos legales para ello, cuyo cumplimiento se
controla con la calificación registral, autónoma, unitaria e independiente.

cve: BOE-A-2024-3328
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Núm. 46