III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-3328)
Resolución de 10 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Valladolid n.º 5, por la que se suspende la inscripción del dominio de una finca efectuada mediante un contrato de compraventa por la imprecisa descripción de la finca.
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Página
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 46
Miércoles 21 de febrero de 2024
Sec. III. Pág. 20817
de 21 de junio de 1.991, 8 de mayo de 1995, 26, 29 y 30 abril de 1996, 5 y 7 de enero
de 1998, 26 de junio de 1999, 7 de octubre de 1999, 6 de septiembre de 2002, 30 de
septiembre de 2005, 13 de febrero de 2007, 13 de octubre de 2009 y 29 de agosto
de 2011, 15 de julio de 2009, 16 de mayo de 2012, 4 de diciembre de 2013, 5 de marzo
de 2014, 5 de febrero, 6 de mayo, 22 de julio y 22 de noviembre de 2016 y 27 de abril,
29 de junio, 17 de julio y 25 de octubre de 2017.
I. En primer lugar, el recurrente pretende acabar con la costumbre de este registro
de paralizar el tráfico jurídico, por dudas que surgen de pretender extender la función
registral, a elementos de juicio que se excluyen de la misma. Llama poderosamente la
atención que en la segunda calificación no se haya tenido en cuenta, en modo alguno, el
punto c) de la diligencia de aclaración donde expresamente se dice.–que el notario tiene
la suficiente formación para entender que si el objeto de la venta no eran las fincas
registrales sino parte de su superficie así lo hubiera hecho constar en la escritura
realizando la correspondiente segregación. Se concluye aclarando de modo claro y
contundente cuál es el objeto de la venta, en la misma diligencia, punto a): “que el objeto
de la compraventa son las fincas registrales descritas en la expositivo I”.
II. Entrando en el fondo de la cuestión, y sin olvidar que la calificación negativa
supone rechazar un derecho de todo ciudadano: la inscripción en el registro para poder
así obtener la importante protección que dicha institución le brinda, la funcionaria
expresa dos veces que alberga dudas al respecto a la identificación del bien objeto de la
transmisión, cuando en la dicción literal de la descripción del bien, se describe la finca
registral en su totalidad. Si bien, en la misma descripción de las fincas, y de modo
puramente descriptivo, se añade un “En la actualidad y conforme catastro”, y se
describen con arreglo a catastro. A mayor abundamiento se solicita la inscripción parcial
al amparo del art. 19 bis de la Ley Hipotecaria y de conformidad con lo establecido en su
art. 322.
III. En este sentido, e interpretando a sensu contrario lo dispuesto en la RDGSJYFP
de fecha 13 de diciembre de 2023, aclaramos que “sino se solicita de forma inequívoca,
se debe proceder a la inscripción de un título en el que la finca se describe de forma
concordante a la del registro”, siempre que, además y como es el caso, la descripción ha
de contener todas las circunstancias que la Ley y el Reglamento prescriben para los
asientos.
IV. Conforme al artículo 9 de la Ley Hipotecaria, antes citado en relación con la
constancia de las circunstancias personales, los asientos del Registro contendrán
asimismo la expresión de las circunstancias relativas al objeto y contenido de los
derechos inscribibles. A tal fin, la inscripción debe contener la descripción de la finca
objeto de la inscripción. Es requisito indispensable para calificar el documento
presentado que la finca registral, objeto del mismo, sea identificada de forma indubitada.
Y si acaso en el cuerpo de la escritura no se dejó claro que la finca transmitida era la
registral, en su descripción totalmente coincidente escritura-registro (a salvo el añadido
descriptivo), a efectos de lograr la inscripción registral se aclaró en la diligencia posterior,
eso sí, sin proceder a su rectificación en cuanto no se debe rectificar lo que es correcto.
V. En un sistema de folio real, conforme a los principios de tracto sucesivo y de
especialidad registral, es necesario que entre la descripción de la finca en el título y la
del registro, no se generen dudas sobre su identidad. ¿Dónde están las dudas cuando es
coincidente y además, se aclara? Así resulta del art. 53.8 LMFAOS 13/1996, de 30 de
diciembre, confirmado por la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible, por
cuanto la incorporación a los asientos de la descripción resultante de la certificación
catastral descriptiva y gráfica, sólo podrá llevarse a efecto si el registrador aprecia la
debida identidad con la finca registral, prevaleciendo los pronunciamientos registrales
sobre los catastrales (arts. 2.2, 3.3 y 18 d) de lo Ley del Catastro Inmobiliario (RDLegis 1/2004, de 5 de marzo). Así lo dijo la DGRN en resoluciones de fecha 7 de enero
y 21 de junio de 2004, 11 de octubre de 2005, 16 de enero y 16 de junio de 2010 y 19 de
cve: BOE-A-2024-3328
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Expongo:
Núm. 46
Miércoles 21 de febrero de 2024
Sec. III. Pág. 20817
de 21 de junio de 1.991, 8 de mayo de 1995, 26, 29 y 30 abril de 1996, 5 y 7 de enero
de 1998, 26 de junio de 1999, 7 de octubre de 1999, 6 de septiembre de 2002, 30 de
septiembre de 2005, 13 de febrero de 2007, 13 de octubre de 2009 y 29 de agosto
de 2011, 15 de julio de 2009, 16 de mayo de 2012, 4 de diciembre de 2013, 5 de marzo
de 2014, 5 de febrero, 6 de mayo, 22 de julio y 22 de noviembre de 2016 y 27 de abril,
29 de junio, 17 de julio y 25 de octubre de 2017.
I. En primer lugar, el recurrente pretende acabar con la costumbre de este registro
de paralizar el tráfico jurídico, por dudas que surgen de pretender extender la función
registral, a elementos de juicio que se excluyen de la misma. Llama poderosamente la
atención que en la segunda calificación no se haya tenido en cuenta, en modo alguno, el
punto c) de la diligencia de aclaración donde expresamente se dice.–que el notario tiene
la suficiente formación para entender que si el objeto de la venta no eran las fincas
registrales sino parte de su superficie así lo hubiera hecho constar en la escritura
realizando la correspondiente segregación. Se concluye aclarando de modo claro y
contundente cuál es el objeto de la venta, en la misma diligencia, punto a): “que el objeto
de la compraventa son las fincas registrales descritas en la expositivo I”.
II. Entrando en el fondo de la cuestión, y sin olvidar que la calificación negativa
supone rechazar un derecho de todo ciudadano: la inscripción en el registro para poder
así obtener la importante protección que dicha institución le brinda, la funcionaria
expresa dos veces que alberga dudas al respecto a la identificación del bien objeto de la
transmisión, cuando en la dicción literal de la descripción del bien, se describe la finca
registral en su totalidad. Si bien, en la misma descripción de las fincas, y de modo
puramente descriptivo, se añade un “En la actualidad y conforme catastro”, y se
describen con arreglo a catastro. A mayor abundamiento se solicita la inscripción parcial
al amparo del art. 19 bis de la Ley Hipotecaria y de conformidad con lo establecido en su
art. 322.
III. En este sentido, e interpretando a sensu contrario lo dispuesto en la RDGSJYFP
de fecha 13 de diciembre de 2023, aclaramos que “sino se solicita de forma inequívoca,
se debe proceder a la inscripción de un título en el que la finca se describe de forma
concordante a la del registro”, siempre que, además y como es el caso, la descripción ha
de contener todas las circunstancias que la Ley y el Reglamento prescriben para los
asientos.
IV. Conforme al artículo 9 de la Ley Hipotecaria, antes citado en relación con la
constancia de las circunstancias personales, los asientos del Registro contendrán
asimismo la expresión de las circunstancias relativas al objeto y contenido de los
derechos inscribibles. A tal fin, la inscripción debe contener la descripción de la finca
objeto de la inscripción. Es requisito indispensable para calificar el documento
presentado que la finca registral, objeto del mismo, sea identificada de forma indubitada.
Y si acaso en el cuerpo de la escritura no se dejó claro que la finca transmitida era la
registral, en su descripción totalmente coincidente escritura-registro (a salvo el añadido
descriptivo), a efectos de lograr la inscripción registral se aclaró en la diligencia posterior,
eso sí, sin proceder a su rectificación en cuanto no se debe rectificar lo que es correcto.
V. En un sistema de folio real, conforme a los principios de tracto sucesivo y de
especialidad registral, es necesario que entre la descripción de la finca en el título y la
del registro, no se generen dudas sobre su identidad. ¿Dónde están las dudas cuando es
coincidente y además, se aclara? Así resulta del art. 53.8 LMFAOS 13/1996, de 30 de
diciembre, confirmado por la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible, por
cuanto la incorporación a los asientos de la descripción resultante de la certificación
catastral descriptiva y gráfica, sólo podrá llevarse a efecto si el registrador aprecia la
debida identidad con la finca registral, prevaleciendo los pronunciamientos registrales
sobre los catastrales (arts. 2.2, 3.3 y 18 d) de lo Ley del Catastro Inmobiliario (RDLegis 1/2004, de 5 de marzo). Así lo dijo la DGRN en resoluciones de fecha 7 de enero
y 21 de junio de 2004, 11 de octubre de 2005, 16 de enero y 16 de junio de 2010 y 19 de
cve: BOE-A-2024-3328
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