BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 21 de febrero de 2024

Sec. III. Pág. 20815

2.º Sigue sin aclarase si las partes han querido vender y comprar las fincas
registrales o las parcelas catastrales descritas en la escritura, que como se expuso en la
nota de calificación de 26 de junio de 2023, son solo parte de las fincas registrales.
En el dispositivo primero de la escritura consta efectivamente que se transmite el
pleno dominio de las fincas descritas en la parte expositiva, y en dicha parte expositiva si
bien se indica la superficie y linderos según Registro y los datos de inscripción, la
descripción recogida en la escritura bajo el número 1 se corresponde solo con el de la
parcela catastral 108 del polígono 11 (que tiene dos referencias catastrales, una de
rústica y otra de urbana), alternado la superficie pero manteniendo los linderos que
constan en el Registro que supone la inclusión de la parcela con referencia
catastral 8264012UM4086S00001OH de manera que es confusa la descripción de la
finca que se pretende transmitir; en cuanto a la finca número 2 se identifica como Cm
(…) 9.007 de 1.275 metros cuadrados con referencia 8362001UM4086S0001AH cuando
si se comparan la superficie y linderos registrales con la superficie y linderos de la
parcela catastral con la que se identifica se pone de manifiesto que esta parcela catastral
es sólo parte de la finca registral la cual se corresponde también con la parcela 66 del
polígono 11 con referencia 47162A011000660000JM.
Se indica que el hecho de que la vendedora no haya identificado correctamente
las referencias catastrales de las fincas vendidas no debe llevar a duda sobre el
objeto de venta, sin embargo en la escritura de compraventa por la que adquirió la
ahora vendedora ya se advirtió que se había fijado el precio en base a la tasación de
solo las parcelas catastrales 108 del polígono 11 y Cm (…) 9007 cuando las fincas
registrales estaban integradas por más parcelas catastrales, lo que llevó a
subsanar la escritura teniendo en cuenta también el valor de las parcelas
catastrales 8264012UM4086S00001OH y 47162A011000660000JM, por lo que no es
nuevo para el vendedor las parcelas catastrales con las que se deben identificar las
fincas registrales.
Por eso se genera la duda de que si lo que se pretende transmitir es solo esas
parcelas catastrales y no la totalidad de las fincas registrales, duda que sigue existiendo
al no rectificarse, tras la calificación efectuada, ni la descripción de la finca ni
identificación catastral de las fincas registrales.
Fundamentos de Derecho:
Conforme al art. 18 de la Ley Hipotecaria los Registradores calificarán, bajo su
responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase,
en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la
validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte
de ellas y de los asientos del Registro.
En cuanto a la validez de los actos dispositivos, tratándose de transmisión de
dominio por título de compraventa, el art. 1445 del Código Civil señala que por el
contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa
determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo
represente. Y de los arts. 1261, 1265 y 1266 del Código Civil resulta que no hay contrato
sino cuando concurren los requisitos siguientes: 1.º Consentimiento de los contratantes.
2.º Objeto cierto que sea materia del contrato. 3.º Causa de la obligación que se
establezca; y que no hay consentimiento si concurre error en la sustancia de la cosa que
fuere objeto del contrato, o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente
hubiesen dado motivo a celebrarlo.
Por todo ello, dado que las fincas registrales objeto de la escritura no se corresponde
solamente con las parcelas catastrales con las que se identifican, es necesario que se
aclare cuál es el objeto del contrato y sobre qué fincas existe se ha prestado el
consentimiento de vender y comprara: si sobre las fincas registrales delimitadas por la
ubicación, extensión y linderos que constan en el Registro; o si sobre las parcelas
catastrales en cuyo caso, al ser éstas solo parte de la finca registral será necesario
segregarlas previamente de la finca registral para lo cual será necesario formalizar tal

cve: BOE-A-2024-3328
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Núm. 46