III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-3250)
Resolución de 8 de enero de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota extendida por el registrador de la propiedad de Jerez de la Frontera n.º 2, por la que se practica la inscripción de una reparcelación urbanística forzosa con un determinado arrastre de las hipotecas de las fincas de origen contrario a lo señalado en el título inscrito.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 20 de febrero de 2024
Sec. III. Pág. 20127
asegurados con garantía real preferente o cualquier otro y a todas las hipotecas y cargas
anteriores’.
Tal privilegio supone una hipoteca legal tácita. Los artículos 158.1 y 159 LH sólo
consideran hipotecas legales las admitidas e inscritas expresamente con tal carácter; y el
párrafo segundo del primer precepto citado añade: ‘las personas a cuyo favor concede la
Ley hipoteca legal no tendrán otro derecho que el de exigir la constitución de una
hipoteca especial suficiente…’ Trámite que no suele seguirse, por la preferencia de cobro
que tiene el titular del privilegio sobre el bien, y por suponer un gravamen real, que es
una situación de sujeción en la que se encuentra el propietario sobre cuya cosa existe
establecido un derecho real a favor de otro, en este caso la Junta de compensación.
La preferencia y afección real que hemos señalado tiene relación con el artículo 53.1
TRLS, referido a la clase de asientos que debe hacerse constar en el Registro de la
Propiedad, al disponer que se harán constar por ‘inscripción’ los actos a que se refieren
los apartados 1, 2, 7 y 8 del artículo 51 (que en su apartado 1 declara inscribibles ‘los
actos firmes de aprobación de los expedientes de ejecución de la ordenación urbanística,
en cuanto supongan modificación de las fincas registrales afectadas por el instrumento
de ordenación…’) y se harán constar por «nota marginal» los actos y acuerdos a que se
refiere el artículo 51 que tendrán vigencia indefinida para dar a conocer la situación
urbanística.
El Reglamento de Gestión Urbanística, en su artículo 20, señala que la afección
caducará a los 7 años desde su fecha, salvo que la cuenta provisional se hubiera
elevado a definitiva, en cuyo supuesto la caducidad tendrá lugar a los dos años de la
contratación del saldo definitivo.
A la vista de cuanto precede, cabe concluir que las obligaciones derivadas de los
planes de ordenación urbanística, concretamente las derivadas de la urbanización de la
unidad de actuación, son obligaciones de carácter real, que dan una preferencia de
cobro sobre el bien afectado, por encima de cualquier otro derecho inscrito con
anterioridad, por lo que cabe hablar, de conformidad con el artículo 90.1.1.º LC, de una
hipoteca legal tácita, cuya constancia en el Registro de la Propiedad, sea mediante una
inscripción de los planes de equidistribución, sea mediante anotaciones marginales
(actos a los que nos hemos referido), aunque no haya sido inscrita como tal hipoteca, da
derecho a exigir a que se convierta de forma expresa con tal carácter (artículo 158.2 LH).
Sin embargo, ello no impide que ostente la condición de hipoteca legal tácita a efectos
del reconocimiento del privilegio especial, pues en el apartado 2 del artículo 90 LC, se
establece que, para que puedan ser clasificada con tal carácter, ‘la respectiva garantía
deberá estar constituida con los requisitos y formalidades previstos en su legislación
específica para su oponibilidad a terceros, salvo que se trate de hipoteca legal tácita o de
los refaccionarios de los trabajadores’.”
De igual modo, otros pronunciamientos judiciales han considerado las cantidades
adeudadas a las Juntas de Compensación por los propietarios incumplidores del deber
de contribuir a los gastos de urbanización, como auténticos créditos refaccionarios. El
Tribunal Supremo –Sentencia de 21 de julio de 2000 (…)– considera un concepto amplio
de crédito refaccionario: “en cuanto no limitado ya en su origen, como entendía la
doctrina tradicional, a un préstamo de dinero destinado a la construcción o reparación de
un edificio, sino comprensivo de todo crédito causalmente conectado con obras de
reparación, construcción o mejora de bienes... el crédito refaccionario no nace
necesariamente de un préstamo, en el sentido técnico-jurídico que ha de darse a este
contrato, sino también de aquellos otros que hayan contribuido por modo directo al
resultado de una construcción, reparación, conservación o mejora de un inmueble, y la
palabra anticipar que usa el artículo 59 LH para anotar las cantidades entregadas de una
vez o de modo sucesivo, ha de entenderse de modo amplio y comprensivo del adelanto
que el contratista ha de hacer para ejecutar la obra, siendo la palabra ‘cantidad’ una
referencia a la valoración y determinabilidad a que alude el artículo 1273 CC, máxime
cuando el artículo 60 de la propia ley habla de ‘dinero o efectos en que consistan los
mismos créditos’, a lo que ha de añadirse que no es a la Ley Hipotecaria a quien
cve: BOE-A-2024-3250
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 45
Martes 20 de febrero de 2024
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asegurados con garantía real preferente o cualquier otro y a todas las hipotecas y cargas
anteriores’.
Tal privilegio supone una hipoteca legal tácita. Los artículos 158.1 y 159 LH sólo
consideran hipotecas legales las admitidas e inscritas expresamente con tal carácter; y el
párrafo segundo del primer precepto citado añade: ‘las personas a cuyo favor concede la
Ley hipoteca legal no tendrán otro derecho que el de exigir la constitución de una
hipoteca especial suficiente…’ Trámite que no suele seguirse, por la preferencia de cobro
que tiene el titular del privilegio sobre el bien, y por suponer un gravamen real, que es
una situación de sujeción en la que se encuentra el propietario sobre cuya cosa existe
establecido un derecho real a favor de otro, en este caso la Junta de compensación.
La preferencia y afección real que hemos señalado tiene relación con el artículo 53.1
TRLS, referido a la clase de asientos que debe hacerse constar en el Registro de la
Propiedad, al disponer que se harán constar por ‘inscripción’ los actos a que se refieren
los apartados 1, 2, 7 y 8 del artículo 51 (que en su apartado 1 declara inscribibles ‘los
actos firmes de aprobación de los expedientes de ejecución de la ordenación urbanística,
en cuanto supongan modificación de las fincas registrales afectadas por el instrumento
de ordenación…’) y se harán constar por «nota marginal» los actos y acuerdos a que se
refiere el artículo 51 que tendrán vigencia indefinida para dar a conocer la situación
urbanística.
El Reglamento de Gestión Urbanística, en su artículo 20, señala que la afección
caducará a los 7 años desde su fecha, salvo que la cuenta provisional se hubiera
elevado a definitiva, en cuyo supuesto la caducidad tendrá lugar a los dos años de la
contratación del saldo definitivo.
A la vista de cuanto precede, cabe concluir que las obligaciones derivadas de los
planes de ordenación urbanística, concretamente las derivadas de la urbanización de la
unidad de actuación, son obligaciones de carácter real, que dan una preferencia de
cobro sobre el bien afectado, por encima de cualquier otro derecho inscrito con
anterioridad, por lo que cabe hablar, de conformidad con el artículo 90.1.1.º LC, de una
hipoteca legal tácita, cuya constancia en el Registro de la Propiedad, sea mediante una
inscripción de los planes de equidistribución, sea mediante anotaciones marginales
(actos a los que nos hemos referido), aunque no haya sido inscrita como tal hipoteca, da
derecho a exigir a que se convierta de forma expresa con tal carácter (artículo 158.2 LH).
Sin embargo, ello no impide que ostente la condición de hipoteca legal tácita a efectos
del reconocimiento del privilegio especial, pues en el apartado 2 del artículo 90 LC, se
establece que, para que puedan ser clasificada con tal carácter, ‘la respectiva garantía
deberá estar constituida con los requisitos y formalidades previstos en su legislación
específica para su oponibilidad a terceros, salvo que se trate de hipoteca legal tácita o de
los refaccionarios de los trabajadores’.”
De igual modo, otros pronunciamientos judiciales han considerado las cantidades
adeudadas a las Juntas de Compensación por los propietarios incumplidores del deber
de contribuir a los gastos de urbanización, como auténticos créditos refaccionarios. El
Tribunal Supremo –Sentencia de 21 de julio de 2000 (…)– considera un concepto amplio
de crédito refaccionario: “en cuanto no limitado ya en su origen, como entendía la
doctrina tradicional, a un préstamo de dinero destinado a la construcción o reparación de
un edificio, sino comprensivo de todo crédito causalmente conectado con obras de
reparación, construcción o mejora de bienes... el crédito refaccionario no nace
necesariamente de un préstamo, en el sentido técnico-jurídico que ha de darse a este
contrato, sino también de aquellos otros que hayan contribuido por modo directo al
resultado de una construcción, reparación, conservación o mejora de un inmueble, y la
palabra anticipar que usa el artículo 59 LH para anotar las cantidades entregadas de una
vez o de modo sucesivo, ha de entenderse de modo amplio y comprensivo del adelanto
que el contratista ha de hacer para ejecutar la obra, siendo la palabra ‘cantidad’ una
referencia a la valoración y determinabilidad a que alude el artículo 1273 CC, máxime
cuando el artículo 60 de la propia ley habla de ‘dinero o efectos en que consistan los
mismos créditos’, a lo que ha de añadirse que no es a la Ley Hipotecaria a quien
cve: BOE-A-2024-3250
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