BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 20 de febrero de 2024

Sec. III. Pág. 20126

con el consiguiente empobrecimiento de los propietarios que sí han cumplido –y en este
caso en demasía– con tal obligación.
En definitiva, lo que verdaderamente se ha producido con el asiento practicado por el
Sr. Registrador (que se trata de una inscripción parcial que ha llevado a efecto sin que le
haya solicitado, contraviniendo el tenor literal del artículo 19-bis de la Ley Hipotecaria,
cuestión ésta que más adelante se abordará), es que la Junta de Compensación ha visto
truncada la posibilidad de cobro de la parte proporcional de los gastos de urbanización,
de suerte que ahora es titular de una finca registral que tiene un valor muy por debajo de
la carga hipotecaria que se la ha asociado.
En cuanto a la habilitación legal para llevar a efecto la reparcelación forzosa por
impago de cuotas de urbanización el artículo 95 de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de
impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, determina que la inclusión en el
proceso urbanizador y edificatorio impone legalmente a la propiedad del suelo, con
carácter real, la carga del levantamiento de la parte proporcional de todos los gastos de
urbanización correspondientes. También el artículo 101.4 de la misma ley establece que
el régimen de la reparcelación forzosa pude seguirse respecto de las personas
propietarias incorporadas al sistema de compensación que incumplan las obligaciones
inherentes a dicho sistema. La causa de la obligación legal de contribuir a los costes de
urbanización se encuentra, precisamente, en los beneficios que dicho desarrollo genera
para el propietario.
Asimismo, es necesario resaltar que las obligaciones derivadas de los planes de
ordenación urbanística son obligaciones de carácter real que dan una preferencia de
cobro sobre el bien afectado por encima de cualquier otro crédito, pues en esta caso lo
que se debe perseguir es garantizar la satisfacción de un interés público (la ejecución de
la urbanización) y, por tanto, cabe entender que esta garantía se constituye en favor de
la Administración titular de aquel y del ente descentralizado a quien aquella haya
encomendado su realización (la Junta de Compensación). No se configura, por tanto,
como una garantía al servicio de los intereses privados de los acreedores de la Junta de
Compensación.
Así pues, la afección real podría definirse como una garantía real que nace de la
propia norma sin que, para su válida constitución y eficacia sea precisa su inscripción en
el Registro de la Propiedad, de forma y manera que las obligaciones urbanística pueden
subsumirse dentro del concepto de hipoteca legal tácita al considerar que existe una
identidad sustancial con esta figura (basadas en el respaldo legal, si bien no es
necesario en este caso, a diferencia de las hipotecas legales expresas, su inscripción
para quedar válidamente constituidas) y ser necesario para preservar la especial
prioridad con la que el ordenamiento jurídico ha querido dotar a estos créditos.
En este sentido la SAP de Valencia de 15 de febrero de 2017 (…), haciendo
referencia a una previa sentencia de Tribunal Supremo de 9 de julio de 1990, dice: “Pues
bien, tal sentencia sienta: i) El carácter de garantía real de la obligación, de acuerdo con
el artículo 16.6 (actualmente apartado 2, del texto vigente) del Texto Refundido de la Ley
del Suelo, aprobado por el R.D. 2/2008; el artículo 126 del RGU; y el Reglamento para la
ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos
de naturaleza urbanística, aprobado por R.D. 1093/1997, de 4 de julio (…), reitera, en su
artículo 19, lo siguiente: ‘quedarán afectos al cumplimiento de la obligación de urbanizar’
y de los demás deberes dimanantes del proyecto y de la legislación urbanística, todos
los titulares del dominio u otros derechos reales sobre las fincas de resultado del
expediente de equidistribución, incluso aquellos cuyos derechos constasen inscritos en
el Registro con anterioridad a la aprobación del Proyecto, con excepción del Estado…”.
“La Jurisprudencia se ha pronunciado sobre el carácter privilegiado y preferente de
las cargas urbanísticas a favor de la Junta de Compensación. Así, entre otras, la muy
expresiva de 9 de julio de 1990, Sala 3.ª, sección 5.ª cuando señala: ‘por muchas que
sean las hipotecas que recaigan sobre una parcela no afectan a la garantía de los costes
de urbanización que le correspondan, ya que de acuerdo con el artículo 126 del
Reglamento de Gestión Urbanística al que se remite el 178 estos costes quedan

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