BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 19 de febrero de 2024

Sec. III. Pág. 19672

3. Por tanto, la inscripción de la rectificación de superficie solicitada requiere la
tramitación de un expediente y la incorporación de la georreferenciación que acredite la
concordancia de la realidad jurídica registral con la física extrarregistral.
Ese expediente puede ser el del artículo 199 o el del artículo 201 de la Ley
Hipotecaria, según se tramite ante el registrador o el notario, en régimen de
alternatividad, por ser uno de los principios que inspiran toda la materia de la jurisdicción
voluntaria, a la que estos expedientes pertenecen.
Por ello, la Resolución de esta Dirección General de 20 de abril de 2021 declaró que
no es inscribible un exceso de cabida superior al 10 % de la cabida inscrita por simple
solicitud del interesado, sin haber tramitado previamente el expediente del artículo 201.1
de la Ley Hipotecaria ni tampoco haberse instado la inscripción de la representación
gráfica a través del procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
4. Dada la documentación presentada, el único expediente que cabe tramitar es el
del artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria, puesto que la georreferenciación incorporada al
título es la catastral.
Aunque el registrador en su nota de calificación no alude a ello, debería haber
entendido que hay una rogación tácita para solicitar el inicio de dicho expediente, pues
se trata de lograr la concordancia de la realidad registral con la física extrarregistral.
La escritura, precisamente, se otorga para rectificar la descripción de la finca y
adaptarla a su geometría a la línea del dominio público marítimo terrestre, ámbito de
aplicación propio del citado expediente.
En este sentido, las Resoluciones de esta Dirección General de 14 de junio y 19 de
noviembre de 2021 destacan que para que pueda entenderse que la sola presentación
del título inscribible implica la solicitud, tácita, de iniciación por el registrador del
procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, el interesado debe aportar una
georreferenciación de la finca, como en el presente caso, aunque no sea coherente con
la descripción, extremo que debe ser calificado por el registrador.
Es decir, el registrador, antes de conformar el escenario de calificación registral
gráfica en su aplicación informática homologada, debe calificar la coherencia interna
entre la descripción literaria y la georreferenciación contenidas en el título, que en el
presente caso no se cumple, como diremos.
5. Diversos errores se han cometido en el presente caso.
En la escritura pública, porque se ha rectificado la descripción literaria de la finca y se
ha tratado de acreditar la misma con una georreferenciación catastral, que no ha sido
modificada para adaptarla a la nueva descripción literaria, que pretende respetar la zona
de dominio público marítimo terrestre.
Por tanto, estamos ante un supuesto de inexactitud catastral, que requiere la
aportación de una georreferenciación alternativa, necesaria para la inscripción de la
rectificación de superficie, dada su magnitud superior al 10 % de la cabida inscrita.
En la nota de calificación se ha cometido el error de no expresar la falta de
coherencia interna entre la descripción literaria cuya inscripción se solicita y la
georreferenciación incorporada al título, toda vez que la georreferenciación catastral no
respeta el resultado del deslinde del dominio público marítimo-terrestre, hecho que pone
de relieve la certificación de la Demarcación de Costas a la que alude el registrador en
su nota de calificación.
El propio recurrente en su escrito de interposición del recurso declara: «Esa zona
que, a mayor abundamiento señala la Demarcación de Costas que sí invadiría Dominio
Público Marítimo-Terrestre no es objeto de inscripción, no es parte de la finca de esta
parte y la definición de linderos lo deja claro, al igual que el plano que la propia
Demarcación aporta, y donde la construcción en la zona es atravesada por la línea de
Dominio Público Marítimo-Terrestre, siendo que la zona que se encuentra hacia el
interior de la línea de Polígono 109 a 119, ergo esa parte de la construcción y muro está
fuera de la parcela a inscribir y, ergo, no están dentro del Dominio Público MarítimoTerrestre».

cve: BOE-A-2024-3178
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Núm. 44