BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 19 de febrero de 2024

Sec. III. Pág. 19631

cuenta de depósitos y consignaciones judiciales, de otro testimonio del título calificado y
de escritura de poder, por lo que el registrador, con fecha 25 de agosto de 2023 acordó
el mantenimiento de los efectos de la referida nota de calificación, solo en cuanto a este
único defecto. Se circunscribe pues el recurso al último de los defectos de la nota de
calificación inicial que se mantiene: esto es, si procede practicar una anotación
preventiva de demanda judicial por incumplimiento de las obligaciones contraídas por la
parte vendedora en el precontrato.
3. El artículo 42.1.º de la Ley Hipotecaria establece que: «Podrán pedir anotación
preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente: Primero. El que
demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración,
modificación o extinción de cualquier derecho real».
La naturaleza cautelar de esta anotación preventiva se recoge en la Sentencia del
Tribunal Supremo número 828/2008, de 22 de septiembre, con especial énfasis en su
«finalidad de evitar que la realización de ulteriores actos o negocios sobre dicho derecho
puedan desembocar en el traspaso de su titularidad a un tercero en quien concurran
todas las exigencias de los principios de buena fe (artículo 34 LH) y legitimación (artículo
38 LH) registrales, con la consiguiente producción de los radicales efectos de
irreivindicabilidad anudados a tal posición jurídica».
A mayor abundamiento, añade la Resolución de la Dirección General de Seguridad
Jurídica y Fe Pública de 20 de julio de 2020 que «(…) la anotación preventiva de la
demanda es una medida cautelar a adoptar en el procedimiento, como resulta del
artículo 727.5.ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y una de las características que han de
reunir las medidas cautelares es “ser exclusivamente conducentes a hacer posible la
efectividad de la tutela judicial que pudiere otorgarse en una eventual sentencia
estimatoria, de modo que no pueda verse impedida o dificultada por situaciones
producidas durante la pendencia del proceso correspondiente” (artículo 726.1.1.ª de la
Ley de Enjuiciamiento Civil)».
4. De especial importancia resulta la reciente Resolución de esta Dirección General
de 24 de julio de 2023, que recoge la doctrina sobre qué debe entenderse por
«procedimiento que pueda afectar al contenido del Registro de la Propiedad», para
concluir que no solo engloba los derivados del ejercicio de acciones reales, sino también
otros en los que la acción ejercitada, sin ser estrictamente de naturaleza real, puede
producir directa o indirectamente, efectos reales.
Ahora bien, esta mayor flexibilidad no desemboca ni puede desembocar en una
admisión generalizada de la anotación preventiva de demanda, cualquiera que sea la
acción ejercitada. En este sentido se pronuncia la Resolución de la Dirección General de
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 2 de julio de 2020: «Se ha señalado así de modo
reiterado que no caben anotaciones de demanda de reclamaciones de cantidad por
tratarse de pretensiones de naturaleza meramente personal u obligacional, que no se
refieren a ningún derecho real ni siquiera tienden a la constitución de tal derecho por vía
de demanda y sentencia, como sería los supuestos propios de un ius ad rem».
Y no puede sino concluirse que este es el caso que nos ocupa en el presente
recurso, en el cual la acción ejercitada resulta del «incumplimiento de las obligaciones
contraídas por la parte vendedora en el precontrato», tal y como se expresa tanto en el
recurso como en la propia demanda.
5. El concepto y la naturaleza del precontrato o contrato preparatorio son
cuestiones discutidas. La teoría clásica considera que el precontrato (pactum de
contrahendo o vorvertrag) es un contrato perfecto que contiene una obligación de hacer
consistente en celebrar otro contrato futuro, solución que parece adoptar la vigente
Compilación Navarra en su ley 516-3.
En la actualidad, sin embargo, es mayoritaria la teoría de la opción recíproca o de la
promesa de contrato. El precontrato consiste en establecer un proyecto de contrato,
concediendo, a una o ambas partes la facultad de exigir la vigencia de dicho proyecto
como contrato sin precisar de un nuevo acuerdo. Implica una etapa en un iter negocial
complejo. Quedando, pues, las partes facultadas para exigir la vigencia, que no la

cve: BOE-A-2024-3174
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