BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 19 de febrero de 2024

Sec. III. Pág. 19632

celebración de dicho contrato, el incumplimiento del precontrato permite exigir el
cumplimiento forzoso en forma específica, que no será una declaración de voluntad
atinente a la celebración del contrato proyectado, sino, una vez más, la vigencia de este.
Ahora bien, de ello no se sigue la plena equiparación entre precontrato y contrato,
pues para ello es preciso que el primero determine el segundo en todos sus elementos
esenciales, y, sobre todo, que la acción derivada del incumplimiento del primero
efectivamente pretenda la consumación y vigencia del segundo.
Y esto último no parece ser el caso en el presente recurso, tal y como se desprende
del tenor del objeto del proceso, como incluso de la justificación de la solicitud de la
anotación preventiva: «Dicha medida extraordinaria se adoptó por el señor Juez ante el
riesgo de que los demandados (…), que han puesto la vivienda en venta en julio de 2023
por importe de 820.00,00 €; la vendan, paguen el préstamo y las cargas que soporta la
misma y se quede mi cliente sin cobrar su deuda».
6. De modo que tanto del auto de concesión de la referida cautelar como de la propia
argumentación del solicitante se infiere que la anotación preventiva requerida no invoca
inmediatamente un derecho real o personal con transcendencia para el Registro, sino que
simplemente pretende proteger al demandante frente una posible y ulterior compraventa
que puedan celebrar los demandados, produciendo una mutación jurídico real de la que
resulte el traspaso de la titularidad del inmueble del demandado a un tercero y el
consiguiente impago de las cantidades debidas al demandante («la vendan, paguen el
préstamo y las cargas que soporta la misma y se quede mi cliente sin cobrar su deuda»).
7. No se persigue, por tanto, blindar el inmueble frente a cualquier alteración de
titularidad registral a efectos de proteger la que pudiera corresponder al demandante si el
precontrato incumplido se ejecutase efectivamente (lo que se lograría a través de una
anotación preventiva de prohibición de disponer), sino simplemente garantizar a dicho
demandante que cobrará «su deuda», advirtiendo a posibles compradores del inmueble
de la existencia de esta deuda, que no grava con carga real alguna la finca en cuestión y
que, por tanto, no deja de ser una reclamación dineraria y no una pretensión de mutación
jurídico real que afecte a la titularidad registral de la finca en cuestión.
8. En este sentido, procede traer a colación la Resolución de la Dirección General
de los Registros y del Notariado de 28 de abril de 2002, conforme a la cual la anotación
preventiva de demanda «no constituye una pretensión autónoma, sino una garantía para
la efectividad del derecho material que se discute en el proceso. Si el derecho material
que se pretende es una mera devolución de cantidades, no procede su adopción».
De acuerdo con dicha doctrina, esta Dirección General ha considerado la
procedencia de la toma de razón de la anotación preventiva de demanda cuando la
acción ejercitada pretendía la resolución de un contrato (vid. Resolución de 8 de
noviembre de 2013), cuando se pretendía la declaración de nulidad de un testamento
(vid. Resolución de 20 de noviembre de 2017), e incluso cuando la acción pretendía la
declaración de indignidad de la persona llamada a una herencia (vid. Resolución de 15
de septiembre de 2017). Tal y como sintetiza la Resolución de 20 de diciembre de 2022,
«(…) no cabe desconocer que tras la reforma de la Ley de Enjuiciamiento civil se ha
abierto la posibilidad de practicar anotaciones registrales también en los casos en que la
publicidad registral sea útil para el buen fin de la ejecución (cfr. artículo 727.6 de la Ley
de Enjuiciamiento Civil)».
9. En el supuesto de este expediente, de la argumentación expuesta resulta: (i) que la
reclamación entablada en el procedimiento judicial es una reclamación económica, sin que
pueda deducirse que la pretensión del demandante vaya más allá de obtener una mera
devolución de cantidades; (ii) que la medida cautelar de anotación de demanda se acuerda
como una forma de aseguramiento del patrimonio de los codemandados, no como una
medida para garantizar las modificaciones jurídico reales que puedan derivarse del futuro
procedimiento, y todo ello (iii) sin que quede acreditado que se pretenda ejercitar una acción
real, ni siquiera que, aunque se vaya a hacer valer una pretensión puramente personal, esta
pretensión, de admitirse, pueda conducir a una mutación jurídico-real inmobiliaria.

cve: BOE-A-2024-3174
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Núm. 44