BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 19 de febrero de 2024

Sec. III. Pág. 19627

de ulteriores actos o negocios sobre dicho derecho puedan desembocar en e/ traspaso de
su titularidad a un tercero en quien concurran todas las exigencias de los principios de
buena fe (artículo 34 LH) y legitimación (artículo 38 LH) registrales, con la consiguiente
producción de los radicales efectos de irreivindicabilidad anudados a tal posición jurídica”.
En el mismo sentido, afirma la Resolución de la Dirección General de Seguridad
Jurídica y Fe Pública de 20 de julio de 2020: “(...) la anotación preventiva de la demanda
es una medida cautelar a adoptar en el procedimiento, como resulta del artículo 727.5.ª de
la Ley de Enjuiciamiento Civil, y una de las características que han de reunir las medidas
cautelares es ‘ser exclusivamente conducentes a hacer posible la efectividad de la tutela
judicial que pudiere otorgarse en una eventual sentencia estimatoria, de modo que no
pueda verse impedida o dificultada por situaciones producidas durante la pendencia del
proceso correspondiente’ (artículo 726.1.1.ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil)”.
En efecto el Tribunal Supremo desde Sentencia de 18 de febrero de 1985 declara
que el artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria se hallan comprendidas tanto las demandas
fundadas en una acción real como las que se apoyan en un título que se refiera
directamente a las fincas o derechos inscritos e implique una verdadera e inmediata
vocación a los mismos, permitiéndose no sólo la anotación de los derechos reales, sino
la facultad de anotar a los que fundan sus reclamaciones en acciones personales con
trascendencia en el Registro.
La anotación preventiva de demanda se configura como un asiento en el Registro de
eficacia temporal limitada al tiempo del proceso judicial, relativo a derechos no
inscribibles, que tiende a garantizar el ejercicio de una acción que puede llegar a tener
alguna trascendencia registral y así evitar la inutilidad del fallo, haciendo posible su
ejecución. Constituye, pues una garantía, cuya constancia registral favorece por el juego
de la fe pública que el derecho o interés de la parte se mantenga seguro frente a
posibles terceros. Pero no constituye una pretensión autónoma, sino una garantía para la
efectividad del derecho material que se discute en el proceso. Si el derecho material que
se pretende es una mera devolución de cantidades, no procede su adopción.
De acuerdo con dicha doctrina, esta Dirección General ha considerado la
procedencia de la toma de razón de la anotación preventiva de demanda cuando la
acción ejercitada pretendía la resolución de un contrato (Resolución de 8 de noviembre
de 2013), cuando se pretendía la declaración de nulidad de un testamento (Resolución
de 20 de noviembre de 2017), e incluso cuando la acción pretendía la declaración de
indignidad de la persona llamada a una herencia (Resolución de 15 de septiembre
de 2017).
Y es que, en definitiva y como ha señalado la reciente Resolución de 25 de marzo
de 2021 (...) no cabe desconocer que tras la reforma de la Ley de Enjuiciamiento civil se
ha abierto la posibilidad de practicar anotaciones registrales también en los casos en que
la publicidad registral sea útil para el buen fin de la ejecución (cfr. artículo 727.6 de la Ley
de Enjuiciamiento Civil).
En el Fundamento de Derecho 3 de esta Resolución se declara lo siguiente: (…)
3. El recurso debe ser estimado pues la medida protectora que la anotación
preventiva provee al actor se acomoda con las afirmaciones contenidas en los
considerandos anteriores. Con independencia de cuales sean los pronunciamientos
concretos que una eventual sentencia estimatoria contenga, lo que queda fuera de duda
es que la pretensión ejercitada no se limita a la obtención de un mero título privado que
proporcionase legitimación para una ulterior acción (artículo 1279 del Código Civil), sino
que va dirigida a la obtención de un título traditorio pleno como es la escritura pública.
Ya la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de
fecha 24 de octubre de 1997 consideró lo siguiente: “La anotación preventiva de
demanda, aun cuando la acción ejercitada no sea estrictamente real, sino una acción
personal dirigida a provocar una mutación jurídico-real, determina la supeditación al
resultado del pleito y con plena eficacia erga omnes, de los actos dispositivos que
posteriormente otorgue el demandado (cfr. artículos 71 y 107.9 de la Ley Hipotecaria), de

cve: BOE-A-2024-3174
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