BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 19 de febrero de 2024

Sec. III. Pág. 19700

cuadrados que pasan a formar la finca 16.659. Y como ha declarado la Resolución de
esta Dirección General, de 1 de marzo de 2023, están justificadas las dudas del
Registrador fundadas en el hecho de proceder de segregación la finca objeto del
expediente, en la gran desproporción superficial y en la existencia de sucesivas
alteraciones catastrales con las que se ha ido aumentando la superficie de la finca. En el
presente caso, el Registrador funda sus dudas en la procedencia de la finca de
segregación y en que la diferencia superficial es superior al 10 %, de la cabida inscrita,
puesto que de 216 metros cuadrados pasa a 305,50 metros cuadrados, existiendo una
diferencia de 89,50 metros cuadrados, equivalentes al 41,20 % de la cabida inscrita.
Dicha duda, debe entenderse fundamentada, pues el lindero oeste se describe en el
Registro como: «Oeste, dicho resto en línea de doce metros cincuenta centímetros», sin
embargo, en la realidad, dicha línea no respeta ese resto, que los colindantes opositores
identifican como serventía, por lo que el registrador declara en su nota de calificación:
«observando la base gráfica aportada, y las ortofotos catastrales se constata el
estrechamiento por todo el lindero oeste sólo de la finca 16.659 con el camino o
serventía respetando la alineación las demás fincas que lindan con ese camino».
Y ello no puede eludirse por el hecho de que la georreferenciación catastral incorpore
esa franja de terreno. Así, como declaró la Resolución de esta Dirección General, de 26
de octubre de 2017, el exceso de cabida reflejado en escritura pública de rectificación,
apoyada en una certificación catastral no es inscribible, si las dudas del registrador están
debidamente fundadas. Concurrían en el caso debatido las siguientes circunstancias: el
exceso de cabida superior al 5 %, en concreto del 6,95 %; la finca procedía de una
segregación practicada en su día con una superficie que venía detallada en la licencia de
segregación; en su día ya se había practicado una segregación en la finca matriz de
procedencia. Todo ello llevó a entender a esta Dirección General en la resolución citada,
que aunque la nueva descripción de la finca coincida con la que figura en la certificación
catastral, las dudas del registrador están adecuadamente fundamentadas, y por ello el
exceso no es inscribible. Por tanto, las dudas del registrador, en el presente caso, están
justificadas, puesto que entiende que con la georreferenciación que se aporta, se está
alterando la realidad física amparada por el folio registral, aunque estén fundamentadas
jurídicamente de un modo genérico.
8. Respecto al segundo de los puntos, reiterado por la Resolución de esta Dirección
General, de 6 de julio de 2023, conforme al cual: «b) A tal efecto el registrador podrá
utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas disponibles, que
le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de
delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha
norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto
de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, actual e histórica, disponible en la
Sede Electrónica del Catastro».
En el presente caso, el Registrador ratifica la existencia de la invasión del camino o
serventía, superponiendo la georreferenciación aportada sobre la ortofoto del Plan
Nacional de Ortofotografía Aérea vigente en la aplicación informática homologada para el
tratamiento de las bases gráficas de su Distrito Hipotecario.
9. Respecto al tercero de los puntos, reiterado por la Resolución de esta Dirección
General, de 29 de marzo de 2023, como la de conforme al cual: «c) Dado que con
anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso al Registro de fincas
sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la ubicación,
localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente
literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la
coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas con anterioridad
a dicha norma».
En el presente caso, la imprecisión deriva de la alteración de un lindero que figura en
la descripción, que la parcela catastral integra dentro de la parcela, sobre la que existen
una serie de construcciones, que no son objeto de declaración de obra nueva en el título
calificado.

cve: BOE-A-2024-3181
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Núm. 44