III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-2990)
Resolución de 19 de diciembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Conil de la Frontera, por la que se suspende la inscripción de una escritura de modificación de elemento privativo de un edificio en régimen de propiedad horizontal.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 16 de febrero de 2024
Sec. III. Pág. 18762
la comunidad de garajes y alterar la superficie de los trasteros y convertirlos en plazas de
garaje sólo puede ejercerse «antes de proceder a la venta» de los trasteros y en este
caso ya han sido transmitidos determinados trasteros.
El notario recurrente alega que la referida reserva establecida en favor del promotor
debe interpretarse en el sentido de que el derecho reservado puede ejercerse una vez
iniciada la venta de trasteros y no antes.
2. En el supuesto de este expediente el local objeto de la modificación cuestionada
se ha configurado jurídicamente como una comunidad funcional, en cuanto integrada por
elementos comunes (zonas de acceso, rodamiento, etc.) y otros privativos (plazas de
garaje o trasteros), susceptibles de un aprovechamiento separado e independiente.
Se trata de una comunidad funcional regulada por los artículos 68 del Reglamento
Hipotecario y 53, regla b), del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio (relativos a las
cuotas indivisas de las fincas registrales destinadas a garaje o estacionamiento de
vehículos con asignación de uso exclusivo, y que este Centro Directivo ha extendido
únicamente a las fincas registrales destinadas a trasteros -cfr., por todas, la Resolución
de 26 de junio de 2018-, por su mismo carácter accesorio respecto de los elementos
principales), figura que no debe confundirse con la de la subcomunidad o subdivisión
horizontal a la que se refiere la letra d) del artículo 2 de la Ley sobre propiedad horizontal
y a la que es de aplicación el artículo 8.5.º de la Ley Hipotecaria, distinción que ha tenido
ocasión de efectuar esta Dirección General en reiteradas ocasiones (cfr. Resoluciones
de 19 de julio de 2019 o 18 de octubre de 2021).
Sin que proceda detenerse en este punto, no hay en el presente caso varios
propietarios de elementos privativos que dispongan en régimen de comunidad de ciertos
elementos o servicios comunes que sean independientes, diferenciados respecto de
otros de la misma división horizontal ni resulta del título calificado la adquisición «pro
indiviso» por los titulares de los elementos privativos, efectuando la correspondiente
vinculación «ob rem» en proporción a sus cuotas con cada uno de los elementos
privativos -cfr. artículo 2.d) de la Ley sobre propiedad horizontal y Resoluciones de esta
Dirección General de 22 de febrero de 2017 y 18 de octubre de 2021-, sino que, por el
contrario, se trata de una comunidad de carácter funcional por razón de su destino.
Quedando excluida la «actio communi dividundo» y el derecho de retracto -cfr.
Resolución de 27 de mayo de 1983-, y que como tal comunidad o subcomunidad
participa de algunas de las características propias de la propiedad horizontal, en cuanto
integrada por elementos comunes (zonas accesos, rodamiento, etc.) y otros privativos,
susceptibles de un aprovechamiento separado e independiente (cfr. Sentencia del
Tribunal Supremo, Sala Primera, de 24 de diciembre de 1990).
3. Este Centro Directivo ha reiterado (vid., por todas, la Resolución de 14 de febrero
de 2013) que la fijación de determinadas cuotas indivisas, como consecuencia de la
pretendida división de un local-garaje que forma parte de una propiedad horizontal, no da
lugar a que dichas cuotas puedan ser calificadas jurídicamente como fincas
independientes dentro de un nuevo régimen de subpropiedad horizontal constituido
sobre dicho local, respecto de las cuales puedan operar en todo su rigor los principios
hipotecarios, y en especial el de tracto sucesivo. Para que pueda hablarse de propiedad
separada en un régimen de propiedad horizontal no basta con definir una cuota abstracta
respecto del todo, sino que se precisa, además, la delimitación suficiente de un espacio
susceptible de aprovechamiento independiente sobre el que se proyecte ese derecho
singular y exclusivo de propiedad, y en cuyo goce se concrete esa participación
abstracta. Caso de faltar esa delimitación, las cuotas que se señalen por el propietario
único del local carecerán de sustantividad jurídica actual que permita diferenciarlas entre
sí, por mucho que a cada una de ellas se le asigne un número (cfr. Resoluciones de 8 de
mayo de 1995, 26, 29 y 30 de abril de 1996, 5 de enero de 1998, 19 de julio de 2011 y 14
de febrero de 2013).
Dicho de otro modo, dentro de los límites de la comunidad de bienes es preciso que
las porciones atribuidas carezcan de la autonomía física y económica que les permita ser
consideradas como objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes entre sí;
cve: BOE-A-2024-2990
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 41
Viernes 16 de febrero de 2024
Sec. III. Pág. 18762
la comunidad de garajes y alterar la superficie de los trasteros y convertirlos en plazas de
garaje sólo puede ejercerse «antes de proceder a la venta» de los trasteros y en este
caso ya han sido transmitidos determinados trasteros.
El notario recurrente alega que la referida reserva establecida en favor del promotor
debe interpretarse en el sentido de que el derecho reservado puede ejercerse una vez
iniciada la venta de trasteros y no antes.
2. En el supuesto de este expediente el local objeto de la modificación cuestionada
se ha configurado jurídicamente como una comunidad funcional, en cuanto integrada por
elementos comunes (zonas de acceso, rodamiento, etc.) y otros privativos (plazas de
garaje o trasteros), susceptibles de un aprovechamiento separado e independiente.
Se trata de una comunidad funcional regulada por los artículos 68 del Reglamento
Hipotecario y 53, regla b), del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio (relativos a las
cuotas indivisas de las fincas registrales destinadas a garaje o estacionamiento de
vehículos con asignación de uso exclusivo, y que este Centro Directivo ha extendido
únicamente a las fincas registrales destinadas a trasteros -cfr., por todas, la Resolución
de 26 de junio de 2018-, por su mismo carácter accesorio respecto de los elementos
principales), figura que no debe confundirse con la de la subcomunidad o subdivisión
horizontal a la que se refiere la letra d) del artículo 2 de la Ley sobre propiedad horizontal
y a la que es de aplicación el artículo 8.5.º de la Ley Hipotecaria, distinción que ha tenido
ocasión de efectuar esta Dirección General en reiteradas ocasiones (cfr. Resoluciones
de 19 de julio de 2019 o 18 de octubre de 2021).
Sin que proceda detenerse en este punto, no hay en el presente caso varios
propietarios de elementos privativos que dispongan en régimen de comunidad de ciertos
elementos o servicios comunes que sean independientes, diferenciados respecto de
otros de la misma división horizontal ni resulta del título calificado la adquisición «pro
indiviso» por los titulares de los elementos privativos, efectuando la correspondiente
vinculación «ob rem» en proporción a sus cuotas con cada uno de los elementos
privativos -cfr. artículo 2.d) de la Ley sobre propiedad horizontal y Resoluciones de esta
Dirección General de 22 de febrero de 2017 y 18 de octubre de 2021-, sino que, por el
contrario, se trata de una comunidad de carácter funcional por razón de su destino.
Quedando excluida la «actio communi dividundo» y el derecho de retracto -cfr.
Resolución de 27 de mayo de 1983-, y que como tal comunidad o subcomunidad
participa de algunas de las características propias de la propiedad horizontal, en cuanto
integrada por elementos comunes (zonas accesos, rodamiento, etc.) y otros privativos,
susceptibles de un aprovechamiento separado e independiente (cfr. Sentencia del
Tribunal Supremo, Sala Primera, de 24 de diciembre de 1990).
3. Este Centro Directivo ha reiterado (vid., por todas, la Resolución de 14 de febrero
de 2013) que la fijación de determinadas cuotas indivisas, como consecuencia de la
pretendida división de un local-garaje que forma parte de una propiedad horizontal, no da
lugar a que dichas cuotas puedan ser calificadas jurídicamente como fincas
independientes dentro de un nuevo régimen de subpropiedad horizontal constituido
sobre dicho local, respecto de las cuales puedan operar en todo su rigor los principios
hipotecarios, y en especial el de tracto sucesivo. Para que pueda hablarse de propiedad
separada en un régimen de propiedad horizontal no basta con definir una cuota abstracta
respecto del todo, sino que se precisa, además, la delimitación suficiente de un espacio
susceptible de aprovechamiento independiente sobre el que se proyecte ese derecho
singular y exclusivo de propiedad, y en cuyo goce se concrete esa participación
abstracta. Caso de faltar esa delimitación, las cuotas que se señalen por el propietario
único del local carecerán de sustantividad jurídica actual que permita diferenciarlas entre
sí, por mucho que a cada una de ellas se le asigne un número (cfr. Resoluciones de 8 de
mayo de 1995, 26, 29 y 30 de abril de 1996, 5 de enero de 1998, 19 de julio de 2011 y 14
de febrero de 2013).
Dicho de otro modo, dentro de los límites de la comunidad de bienes es preciso que
las porciones atribuidas carezcan de la autonomía física y económica que les permita ser
consideradas como objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes entre sí;
cve: BOE-A-2024-2990
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