BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 16 de febrero de 2024

Sec. III. Pág. 18763

toda vez que si tienen tal autonomía se tratará de una verdadera división de fincas
cualquiera que sea la denominación elegida por las partes o el mecanismo jurídico en el
que se enmarque. Faltando esa delimitación espacial, susceptible de aprovechamiento
independiente sobre el que se proyecta ese derecho singular y exclusivo de propiedad,
las cuotas que se señalen por el propietario único del local, como se ha indicado,
carecerán de entidad o sustantividad jurídica actual que permita diferenciarlas entre sí.
En este sentido, la sola cuota indivisa no es más que una medida de la participación de
cada comunero en la titularidad común.
4. De lo anterior resulta la trascendencia que tiene la delimitación física del objeto a
que se refiere la atribución de uso exclusivo. Esa delimitación va a transformar la
comunidad ordinaria preexistente en una comunidad especial con asignación de uso de
plazas de aparcamiento o trasteros determinados, comunidad de carácter funcional, por
razón de su destino, en la que queda excluida la «actio communi dividundo» y el derecho
de retracto (cfr. Resolución de 27 de mayo de 1983), y que como tal comunidad o
subcomunidad participa de algunas de las características propias de la propiedad
horizontal, en cuanto integrada por elementos comunes (zonas accesos, rodamiento,
etc.) y otros privativos, susceptibles de un aprovechamiento separado e independiente
(cfr. Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 24 de diciembre de 1990).
Es más, el Tribunal Supremo, Sala Primera, ha llegado a sostener en sus Sentencias
de 16 de mayo de 2006 y 10 de enero de 2008 que en tales casos la cuota indivisa es
meramente instrumental del derecho a utilizar un espacio para aparcamiento, de forma
que lo verdaderamente adquirido, cuando así se configura el derecho (cuota con
asignación de plaza o trastero), es la plaza o espacio asignado, pues los derechos de
propiedad, uso y disfrute se han de atener a la conformación o configuración del bien,
como ha se ha afirmado en la Resolución de esta Dirección General de 1 de abril
de 1981, de forma que, en la venta de las plazas de garaje, la indicación de la cuota
constituye, según concluye la última sentencia citada, un elemento para fijar no la
medida del uso, que viene determinada por la plaza asignada según haya quedado
delimitada, sino la participación o concurrencia en la organización, en los poderes de
disposición y administración y en los gastos de la comunidad. Mutación jurídico-real para
la que deberán prestar su consentimiento todos los copropietarios, dado el evidente
carácter de acto de alteración de la comunidad que supone (cfr. artículos 397 del Código
Civil y 20 y 40 de la Ley Hipotecaria).
5. Así, la determinación de la cuota correspondiente a cada plaza de garaje o
trastero en que idealmente se divide el local del que forma parte así como su descripción
perimetral, lo que necesariamente implica la configuración de su superficie y linderos,
reviste la naturaleza jurídica de un acto de riguroso dominio (cfr. Resolución de 5 de
diciembre de 2011). Y no se puede prescindir de la conformación del local realizada en el
título constitutivo de la propiedad horizontal, en cuanto define y delimita las plazas y
trasteros a efectos de susceptibilidad de uso y aprovechamiento.
Consecuentemente, tanto la fijación inicial de la cuota y descripción correspondiente
a cada plaza de garaje o trastero como cualquier ulterior modificación de las mismas
requerirá, en todo caso, bien el consentimiento y acuerdo de los comuneros, bien
declaración expresa en la resolución judicial en la que hayan sido parte, sin que pueda
admitirse la fijación unilateral por uno de los copropietarios, fuera de los casos de
reserva de la facultad de realizar la delimitación cuestionada en favor del promotor para
ejercerla conjuntamente con el adquirente de la cuota indivisa a la que se asigna el uso
de la plaza de garaje o del trastero, circunstancia que no concurre en el presente
supuesto.
6. La circunstancia de haber sido delimitado el espacio susceptible de
aprovechamiento independiente sobre el que se proyecta ese derecho singular y
exclusivo de propiedad sobre cada una de las plazas de garaje o sobre cada trastero
determina, según lo expuesto en los fundamentos anteriores, que aquellos tengan la
consideración de objetos jurídicos nuevos e independientes entre sí (dando lugar a la
apertura de folios registrales para cada plaza de garaje o trastero y las cuotas que les

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