BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 41

Viernes 16 de febrero de 2024

Sec. III. Pág. 18760

proceder a la venta de los mismos y pueda alterar la superficie de los trasteros y
convertirlos en plazas de garaje...”, pero en este caso ya han sido transmitidos Trasteros
con anterioridad por parte de “El Palmeral del Sur, SL”.
2.º (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Ana Álvarez
Fernández registrador/a de Registro Propiedad de Conil de la Frontera a día doce de
septiembre del dos mil veintitrés.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don Íñigo Fernández de Córdova Claros,
notario de Cádiz, interpuso recurso el día 10 de octubre de 2023 mediante escrito en el
que alegaba lo siguiente:
«Hechos.
En la escritura calificada, el promotor constituyente de una comunidad funcional de
trasteros-garajes sobre un local, a transmitir por cuotas indivisas con asignación de uso
exclusivo, titular que sique siguiendo, tras haber vendido otras, de una participación
indivisa que lleva aparejado el uso exclusivo de un trastero, segrega de éste dos
porciones, cada una con su participación indivisa asignada y cuyo uso cambia al de
garaje, todo ello al amparo de la facultad que se reservara en la escritura de constitución
del régimen de comunidad de “redistribuir la cuota de participación asignada al trastero
en la comunidad de garajes antes de proceder a la venta de los mismos y… alterar la
superficie de los trasteros y convertirlos en plazas de garaje sometidas al mismo régimen
de comunidad y transmisión por cuotas indivisas, con atribución de uso y disfrute de
plazas concretas, previa descripción de las mismas”.
La registradora deniega la inscripción pues, en su interpretación de la cláusula, el
promotor puede hacer uso de la facultad reservada “antes de proceder a la venta” de los
trasteros, pero no después, siendo, a su juicio, “necesario el consentimiento del resto de
titulares registrales” y también el “de los colindantes catastrales”.
Y de acuerdo con los siguientes

La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, enfrentada en su
Resolución de 5 de junio de 2006 a la interpretación de la cláusula sobre un derecho que
se reservara un promotor “a fin de conocer su verdadero significado” y haciendo
aplicación de “los principios admitidos por el Tribunal Supremo en la interpretación de los
artículos 1281 y siguientes del Código Civil”, no dudó en hacer decaer su interpretación
literal si ésta conducía a una “prevención absurda”.
No otra cosa creemos debe hacerse aquí. La reserva de un derecho, por definición,
sólo puede serlo de uno que no se tendría en otro caso; esto es, el propietario único del
edificio, titular que es ex lege (artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal) de la facultad
de establecer el título constitutivo de la propiedad horizontal “al iniciar su venta por pisos"
sólo puede reservarse, convencionalmente, la de hacerlo por sí para su ejercicio una
vez iniciada aquella venta y no antes, dice, al respecto, el artículo 1281.2 del Código Civil
que “si las palabras parecieran contrarias a la intención evidente de los contratantes,
prevalecerá esta sobre aquellas”. La mención, por tanto, en la cláusula debatida de su
aplicación “antes de proceder a la venta” no debió en su día ser objeto de inscripción, por
contraria al contenido del dominio, que sólo tolera restricciones que respondan a un
interés legítimo y consistente (artículo 348 del Código Civil) y, por ello, una vez inscrita,
debe tenerse por no puesta. De este modo, el comunero con título inscrito no podrá
invocar la cláusula para vetar u oponerse ya a la rectificación de su defectuosa
redacción, ya a una segregación-cambio de uso ulterior, pues ello supondría reconocer
efectos a un error de derecho, no sanado por el Registro (artículo 33 de Ley Hipotecaria),
en contravención de lo dispuesto en el artículo 6.1.2 del Código Civil.

cve: BOE-A-2024-2990
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