BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 26 de enero de 2024

Sec. III. Pág. 9787

con A y B (también mediando con cada una un único lindero) y no tiene salido a calle.
Los linderos de C con A y B forman un ángulo cuyo vértice da encuentro a las tres fincas.
El vértice (punto de localización indubitado) coincide con el arranque de la servidumbre,
la cual consiste en una tubería de ciento veinticinco milímetros de diámetro (otro
elemento indubitado que no da margen de error) que desde el arranque alcanza en línea
recta (la distancia más corta de separación entre dos puntos) y a nivel de superficie la
Calle (…) y ello «coincidentemente y por toda su extensión, con el linde de separación
de los predios sirvientes» (único lindero que comparten A y B). Así que no se hace
menester medición alguna de la longitud de la tubería (lo que miden desde el punto de
arranque (vértice) al punto de destino (calle) -siendo ambos indubitados- ni localizar el
tramo por el que discurre (discurre en línea recta coincidentemente con el linde que
comparten los predios sirvientes). Para los interesados las palabras empleadas en la
determinación literaria de la servidumbre son más valiosas que las expresiones
numéricas que arrojarían costosas mediciones topográficas, porque el lindero que
comparten los predios sirvientes –único que comparten– es un elemento indubitado mida
lo que mida (sobre todo ese lindero se apoya superficialmente la tubería, que discurre en
línea recta y a nivel de superficie desde el vértice en que coinciden las tres heredades
hasta la calle, con un diámetro de 125 milímetros). En conclusión, la servidumbre
expresa su función económico-social y su finalidad empírica (es decir, su causa: permitir
que C alcance la red de alcantarillado público, lo que complace también al interés
público) y su descripción literaria incluye todos los datos esenciales para la configuración
del derecho de una forma precisa y clara.
El otro fundamento de la calificación alude a la necesidad de delimitar
geográficamente con la correspondiente lista de coordenadas los predios sirvientes,
exigencia que quiere derivarse de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015, en
los términos que antes se ha expresado: deberá constar inscrita, previa o
simultáneamente, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca –o fincas,
como es el caso– cuando se pretenda inscribir la edificación, instalación, plantación o
mejora. A nuestro juicio esa exigencia debe rechazarse por las siguientes
consideraciones.
La primera es que a nuestro juicio, el derecho real de servidumbre no encaja en los
conceptos de «edificación, plantación, instalación o mejora». La servidumbre voluntaria
(como el derecho de superficie, el usufructo, el vuelo o la opción) es un derecho real,
limitado y limitativo del dominio, que se constituye al amparo del principio de autonomía
de la voluntad y muchas veces al amparo también del principio de número abierto de
derechos reales, en ambos casos sin más limites que los institucionales. Casi siempre
responde, además, a la necesidad social de obtener el mayor rendimiento de los bienes
naturales (Res. DGRN 11 abril 1930), es decir, cumple una función social. No es una
operación registral como una agrupación, segregación u obra nueva, es un instrumento
puesto al servicio de los particulares para regular sus relaciones de vecindad y del que
surge un derecho subjetivo. No es una «mejora» o una «instalación» cuya inscripción se
pretenda (nadie pretende inscribir una «tubería») lo que se pretende es la inscripción de
un derecho subjetivo como derecho real, que si cumple los requisitos de especialidad y
determinación debe tener acceso franco al Registro sin que éste le imponga costosos
requisitos no previstos en nuestra legislación y que tampoco encajan en la doctrina de
nuestro Centro Directivo (que si hubiese querido incluir a las servidumbres en sus
aludidos pronunciamientos lo hubiese hecho sin más).
A ello cabe añadir otra consideración. Los topógrafos nos dicen que mediante el
empleo de métodos científicos es posible localizar de forma exacta cualquier objeto en el
planeta. La reforma hipotecaria de 2015 abrazó esta antigua ciencia y la invitó a entrar
en el Registro de la propiedad, despertando un entusiasta afán georreferenciador que
pone meta en georreferenciar todas las fincas del país coincidentemente con las
georreferenciaciones del catastro inmobiliario. Nuestro Centro Directivo ha resuelto que
«la inscripción de las coordenadas de los límites de una finca registral no son un simple
dato de hecho, sino un pronunciamiento jurídico formal y solemne que... proclama y

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Núm. 23