III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-961)
Resolución de 15 de diciembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Málaga n.º 7, por la que se deniega la inscripción de la agrupación de dos fincas registrales y de la georreferenciación de la finca agrupada, una vez tramitado el expediente del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, en el que se han practicado alegaciones contra la inscripción de la georreferenciación de la finca.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 18 de enero de 2024
Sec. III. Pág. 6903
«Rústica: Suerte de tierra secano, en el partido (…), término de Riogordo. Cuenta con
una extensión superficial de 2.570 metros cuadrados. En su interior se encuentra
enclavada una casa en estado ruinoso, de una superficie de 100 metros cuadrados,
aproximadamente y una era empedrada. Linda todo ello al Norte con la casa de J. A. M. G.,
parcela 176 de don J. M. A. y parcela 502 de don B. E. M. O., al sur con camino de (…) y
parcela 185 de don B. E. M. O., al este con camino y parcela 176 de J. M. A., y al oeste
con parcela 185 de B. E. M. O.».
4. Para resolver el presente caso, debe determinarse si se ha cumplido con la
doctrina de esta Dirección General respecto de la inscripción de una georreferenciación
de la finca, resumida, en las Resoluciones como la de 5 de abril y 20 de junio de 2022
o 7 de julio de 2023, entre otras, que pasamos a analizar.
Respecto al primero de los puntos de la doctrina de esta Dirección General sobre la
inscripción de la georreferenciación de una finca, reiterado por la Resolución de esta
Dirección General de 25 de julio de 2023:
«a) El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la
identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199
y 201 de la Ley Hipotecaria)».
En el presente caso, la georreferenciación alternativa presentada tiene una superficie
de 2.570 metros cuadrados, frente a los 1.800 metros cuadrados que figuran inscritos y
colinda parcialmente con la georreferenciación de la parcela con referencia
número 000800900UF88H0001UY, cuyo titular es don J. A. M. G., identificado como DS
diseminados 009 que parece corresponderse con la finca registral 3.216 del término
municipal de Riogordo.
Pero, parece respetar la delimitación física de la misma, por lo que las dudas en la
identidad, en el presente caso, derivan de la inexactitud evidente de la
georreferenciación catastral, superpuesta sobre la ortofoto, donde puede observarse que
el trazado de los linderos de los diseminados que se observan en la ortofoto arrojan una
geometría distinta de la que resulta de la cartografía catastral y que la georreferenciación
alternativa aportada al expediente pretende rectificar esa inexactitud, respetando dicha
delimitación que resulta de la ortofoto.
Respecto al segundo de los puntos, reiterado por la Resolución de esta Dirección
General de 6 de julio de 2023, conforme al cual:
«b) A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las
representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características
topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a
la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta
Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral,
actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro».
En el presente caso, el registrador ha tenido a su disposición la georreferenciación
catastral aportada por el promotor del expediente y ha podido comprobar en su
aplicación homologada la inexactitud de la georreferenciación catastral y la adecuación
de la georreferenciación alternativa a la ortofoto, adaptando la descripción registral a la
realidad física, pues incluye en la georreferenciación de la finca la casa en estado
ruinoso y la era empedrada, incluyéndolos como una sola finca, cuando en el Catastro
son dos parcelas que no son colindantes.
El tercero de los puntos de esta doctrina ha sido reiterado por la Resolución de esta
Dirección General de 29 de marzo de 2023, conforme al cual:
«c) Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el
acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica
cve: BOE-A-2024-961
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 16
Jueves 18 de enero de 2024
Sec. III. Pág. 6903
«Rústica: Suerte de tierra secano, en el partido (…), término de Riogordo. Cuenta con
una extensión superficial de 2.570 metros cuadrados. En su interior se encuentra
enclavada una casa en estado ruinoso, de una superficie de 100 metros cuadrados,
aproximadamente y una era empedrada. Linda todo ello al Norte con la casa de J. A. M. G.,
parcela 176 de don J. M. A. y parcela 502 de don B. E. M. O., al sur con camino de (…) y
parcela 185 de don B. E. M. O., al este con camino y parcela 176 de J. M. A., y al oeste
con parcela 185 de B. E. M. O.».
4. Para resolver el presente caso, debe determinarse si se ha cumplido con la
doctrina de esta Dirección General respecto de la inscripción de una georreferenciación
de la finca, resumida, en las Resoluciones como la de 5 de abril y 20 de junio de 2022
o 7 de julio de 2023, entre otras, que pasamos a analizar.
Respecto al primero de los puntos de la doctrina de esta Dirección General sobre la
inscripción de la georreferenciación de una finca, reiterado por la Resolución de esta
Dirección General de 25 de julio de 2023:
«a) El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la
identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199
y 201 de la Ley Hipotecaria)».
En el presente caso, la georreferenciación alternativa presentada tiene una superficie
de 2.570 metros cuadrados, frente a los 1.800 metros cuadrados que figuran inscritos y
colinda parcialmente con la georreferenciación de la parcela con referencia
número 000800900UF88H0001UY, cuyo titular es don J. A. M. G., identificado como DS
diseminados 009 que parece corresponderse con la finca registral 3.216 del término
municipal de Riogordo.
Pero, parece respetar la delimitación física de la misma, por lo que las dudas en la
identidad, en el presente caso, derivan de la inexactitud evidente de la
georreferenciación catastral, superpuesta sobre la ortofoto, donde puede observarse que
el trazado de los linderos de los diseminados que se observan en la ortofoto arrojan una
geometría distinta de la que resulta de la cartografía catastral y que la georreferenciación
alternativa aportada al expediente pretende rectificar esa inexactitud, respetando dicha
delimitación que resulta de la ortofoto.
Respecto al segundo de los puntos, reiterado por la Resolución de esta Dirección
General de 6 de julio de 2023, conforme al cual:
«b) A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las
representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características
topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a
la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta
Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral,
actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro».
En el presente caso, el registrador ha tenido a su disposición la georreferenciación
catastral aportada por el promotor del expediente y ha podido comprobar en su
aplicación homologada la inexactitud de la georreferenciación catastral y la adecuación
de la georreferenciación alternativa a la ortofoto, adaptando la descripción registral a la
realidad física, pues incluye en la georreferenciación de la finca la casa en estado
ruinoso y la era empedrada, incluyéndolos como una sola finca, cuando en el Catastro
son dos parcelas que no son colindantes.
El tercero de los puntos de esta doctrina ha sido reiterado por la Resolución de esta
Dirección General de 29 de marzo de 2023, conforme al cual:
«c) Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el
acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica
cve: BOE-A-2024-961
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Núm. 16
