BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 18 de enero de 2024

Sec. III. Pág. 6803

incluyendo las arras y los gastos de formalización de los actos jurídicos implicados y de
los intermediarios financieros.
Se pueden unificar los argumentos empleados en las resoluciones citadas para
considerar aplicable la interdicción del pacto de lex commissaria en la apreciación de la
existencia real de un préstamo a consumidores, encubierto bajo la apariencia de un
contrato de opción de compra, y nacido de una situación de apremiante urgencia de
financiación, con un incremento de la cantidad a devolver mediante la adición de arras y
gastos de intermediación, y la ausencia de un procedimiento objetivo para determinar el
valor del bien en cuestión.
Pues bien, en el caso objeto de este recurso, es cierto que ambas partes contemplan
expresamente la existencia de una situación urgencia por parte de la concedente del
derecho de opción de compra, como justificación de la interposición de la condición
resolutoria pactada, pero nada indica que se deba a circunstancias apremiantes o
angustiosas. Tampoco consta ningún dato que implique que el préstamo hipotecario
vigente se encuentre en situación de impagado o se haya iniciado algún procedimiento
de ejecución del mismo. Y, desde luego, el abajo firmante no apreció ninguna duda o
falta de información en la disponente en el acto del otorgamiento de la escritura.
La concurrencia de las arras está expresamente admitida en general por el
artículo 1.454 del Código Civil y es ese mismo texto el que establece la sanción al
vendedor de abonar el duplo de lo así recibido en caso de que opte por resolver el
contrato. Nada justifica la pretensión de equiparar la suma resultante a un interés sobre
las cantidades recibidas y susceptibles de devolución en caso de resolución del derecho
de opción concedido. Teniendo en cuenta además que, como expresamente se reconoce
en la calificación recurrida, no hay previsión alguna en la escritura respecto de otros
posibles costes o gastos, de intermediación o de otro tipo, no se puede presumir en el
caso ningún incremento injustificado de la cantidad a devolver.
Por fin, en cuanto a la determinación objetiva del precio de la compraventa prevista y,
por tanto, del valor del bien en cuestión, lo cierto es que el pactado en la escritura
coincide casi al cien por cien con el valor de referencia que figura señalado por los
servicios del Catastro el día de la firma (110.917,89 euros), con lo cual difícilmente puede
considerarse “inequitativo” o susceptible de provocar un enriquecimiento injusto».
IV
Mediante escrito, de fecha 6 de octubre de 2023, el registrador de la propiedad emitió
informe y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 6, 10, 1.115, 1.256, 1.273, 1.449, 1.690, 1.859 y 1.884 del Código
Civil; 1, 9, 18 y 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 7 de la Ley de 23 de julio de 1908
sobre nulidad de los contratos de préstamos usurarios; 14 y 51 del Reglamento
Hipotecario; las Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 1902, 19 de mayo
de 1982, 20 de mayo de 1986, 10 de junio de 1995, 18 de febrero, 19 de abril y 7 de
octubre de 1997, 13 de mayo de 1998, 15 de junio de 1999, 26 de febrero y 26 de abril
de 2001, 30 de diciembre de 2002, 10 de marzo de 2004, 2 y 17 de febrero de 2006,
2 de julio de 2007, 21 de enero y 5 de junio de 2008, 20 de abril de 2009, 31 de marzo
de 2011, 29 de mayo de 2014, 15 de junio de 2016 y 21 de febrero de 2017; las
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 10 de junio
de 1986, 29 de septiembre de 1987, 8 de abril y 5 de junio de 1991, 5 de mayo y 22 de
septiembre de 1992, 25 de febrero y 18 de octubre de 1994, 30 de septiembre
de 1998, 13 de febrero y 26 de marzo de 1999, 13 de marzo de 2000, 10 de enero
de 2001, 19 de febrero de 2002, 20 de noviembre de 2006, 24 de septiembre de 2007,
26 de noviembre de 2008, 20 de julio, 20 de septiembre y 21 de octubre de 2012, 21 y 22
de febrero, 4 de julio y 5 de septiembre de 2013, 14 de julio de 2016, 26 de diciembre

cve: BOE-A-2024-952
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Núm. 16