BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 18 de enero de 2024

Sec. III. Pág. 6802

de la constitución de un derecho de opción de compra, pero requiere para ello que el
mismo opere en función de garantía de una deuda reconocida, extremo evidenciado por
una conexión directa, al depender el ejercicio de la opción del impago de esa deuda.
Por el contrario, en el caso objeto de este recurso ocurre exactamente lo contrario:
es la deuda la que depende del ejercicio o no de la opción, pues para que aquella nazca
es preciso que esta quede sin efecto. Y esto solo en el caso de que el propio supuesto
deudor, concedente de la opción, lo quiera así en función del hecho objetivo de
determinadas circunstancias del mercado.
La opción tiene, pues, entidad y autonomía propias. Es cierto que, en el caso de que
se efectivamente se verifique la condición pactada, la opción podría quedar sin efecto, y
entonces el concedente de la misma tendría de devolver los importes inicialmente
percibidos, pero esto no es más que una aplicación de la obligación recíproca de las
partes de un contrato de devolverse las prestaciones inicialmente recibidas en caso de
ineficacia sobrevenida del mismo, a la que se refieren los artículos 1.123 y 1.454 del
Código Civil.
Resulta entonces que las posible consecuencias de ese pacto accesorio, que
depende de un suceso de incierta producción, que está previsto en la ley con tal carácter
y cuyos efectos están también determinados expresamente en las disposiciones legales,
se convierte, según la calificación recurrida, en el elemento principal del entramado
contractual, transformando lo que es un contrato de opción de compra (con recepción de
cantidades a cuenta y pacto de arras, sometido a una condición resolutoria –por esencia,
incierta–), en un reconocimiento de deuda para cuya garantía se concede un derecho de
opción, con cuyo ejercicio se saldaría aquella. Es decir, el derecho de opción, que es el
objeto de la escritura, pasa a convertirse en una garantía de esa hipotética obligación de
restitución; y la obligación de, en su caso, devolver las arras en la cuantía ordenada por
el artículo 1.454 del Código civil se convierte en el interés de la obligación de restitución.
Además, se da a entender que tal interés es abusivo y se reprocha que no se
especifiquen en el texto de la escrituras otras cuestiones referentes a unos supuestos
gastos e impuestos habituales como comisiones por intermediación o asesoramiento
financiero, aplicando la normativa de protección de los consumidores aplicable a los
supuestos típicos de concesión de préstamos, terminando por cuestionar hasta el precio
pactado para la opción, comparándolo con el que figura en la tasación incorporada a una
escritura de préstamo hipotecario anterior.
En definitiva, ya no se trata de una deuda derivada de una posible frustración de la
opción de compra pactada, sino de un auténtico préstamo a favor de consumidores.
Para justificar esta interpretación, el registro dice apoyarse en determinadas
resoluciones judiciales y administrativas, que se examinan seguidamente.
Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de febrero de 2.017 requiere, para
considerar que una convención incurre en la calificación de pacto comisorio que la
valoración del bien a adquirir no esté sometido a un procedimiento “objetivable”. La
Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Publica de 25 de marzo
de 2022, se basa, para llegar a la misma conclusión en el caso allí examinado, que las
cosas ofrecidas en garantía tengan una valoración muy inferior a la real o superior al de
la obligación garantizada, de tal manera que la ausencia de tasación pueda provocar que
el pacto se convierta en “inequitativo” al tiempo de ejecución de la opción. La Sentencia
del Juzgado de Primera Instancia número 31 de Madrid de 16 de diciembre de 2021,
como hemos visto, partiendo de la base de una supuesta “desnaturalización” de la
opción de compra, estima que el supuesto enjuiciado se incurría en la prohibición del
pacto de lex commissoria ante la ausencia de un procedimiento “objetivable” de
valoración y ejecución del bien en cuestión, junto a ciertas circunstancias de la parte
concedente de la opción que le hacen suponer la falta de aplicación de las medidas de
protección a los consumidores. Y la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia
número 100 de los de Madrid, por su parte se basa llega a la conclusión de que en el
caso a ella sometido la intención de los concedentes era obtener financiación inmediata,
y que se habían convertido en deudora de una “muy elevada” parte del precio,

cve: BOE-A-2024-952
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Núm. 16