BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 18 de enero de 2024

Sec. III. Pág. 6801

mediante el otorgamiento de una escritura donde así conste y efectúe la devolución de la
parte del precio y las arras al efecto recibidas.
Lógicamente, siendo dicha parte la que en principio resulta favorecida por la
concurrencia del hecho del que depende la condición, puede optar por no ejecutarla y
consentir la continuación del contrato de opción en los términos pactados, pero esa
facultad se produce necesariamente una vez producido el suceso futuro e incierto
previsto. En consecuencia, la voluntad del concedente no puede influir en la producción
del hecho en que consiste la condición, que no depende de él sino del mercado.
Y si es ajeno al nacimiento de dicho acontecimiento, eso implica que la producción o
no de los efectos del derecho de opción de compra no dependen de su voluntad, y por
tanto carece de esa libertad que se le atribuye para revocar libremente su
consentimiento. Por el contrario, esa facultad forma parte del consentimiento prestado al
efecto por ambas partes, que la contemplan y asumen, formando parte del entramado de
las cláusulas del contrato, de obligatorio cumplimiento para ambos.
En cuanto a la relación de dicho pacto con el contenido del artículo 14 del reglamento
Hipotecario, este determina que, para ser susceptible de acceso al Registro de la
Propiedad, el contrato de opción de compra, o la cláusula que lo contenga en otro
contrato, debe contener un convenio expreso para su inscripción, y la indicación del
plazo previsto y del precio pactado, en su caso. En ningún caso cierra la posibilidad de
que contenga otros pactos, cláusulas y condiciones que las partes quieran añadir. No
puede entenderse entonces que la condición resolutoria pactada «desfigure» la
naturaleza del derecho de opción, ya que no aparece ninguna prohibición expresa al
respecto. Por el contrario, la regla sexta del artículo 51 del propio Reglamento
Hipotecario establece que en toda inscripción han de copiarse las condiciones al efecto
pactadas, admitiendo así expresamente su virtualidad.
En conclusión, no cabe entender que en el contrato pactado se contravenga la
disposición del artículo 1.256 del Código Civil, por cuanto la condición contemplada no
depende exclusivamente de la voluntad del concedente, sino que se basa en un hecho
objetivo, ajeno a él, y que depende del mercado inmobiliario.
No hay que olvidar que la virtualidad del referido artículo 1.256 ha sido claramente
limitada por la doctrina del Tribunal Supremo. Así, en su sentencia de 15 de julio
de 2016, resume su propia jurisprudencia reiterada, en el sentido de que dicho precepto
es excesivamente genérico (Sentencias de 26 de junio de 2001, 3 de noviembre de 2009
y 13 de junio de 2007). Añade que, ante la gravedad de las consecuencias que cabría
extraer de una interpretación puramente literal del mismo, hay que interpretarlo a la luz
de sus antecedentes históricos para concluir en que se trata de una aplicación, poco
meditada, de la regla del propio artículo 1.115 del Código Civil, y que no puede
atribuirsele un significado normativo distinto del que naturalmente se desprende del
artículo 1.091 del mismo Código. Es decir, que, si este último precepto otorga fuerza de
ley a las obligaciones pactadas en un contrato, eso no significa que no se pueda pactar
válidamente que uno de ellos pueda desvincularse o desligarse de las mismas. Concluye
así en que no cabe dar al artículo 1.256 del Código Civil el significado de prohibir la
inclusión en el contrato mismo de un pacto que otorgue a uno de los contratantes un
derecho potestativo de desistimiento o denuncia unilateral, según la doctrina de sus
propias Sentencias de 9 de enero de 1995, 30 de noviembre de 2007, 19 de febrero
de 2010, y 31 de marzo de 2011.
En cuanto al segundo de los defectos invocados, este es el de la vulneración de la
prohibición del pacto comisorio ordenada en los artículos 1.851 y 1.884 del propio
Código Civil.
En primer lugar, hay que advertir que sorprende la invocación de ambos preceptos,
ya que los mismos se refieren, respectivamente, a la prenda e hipoteca y a la anticresis,
figuras jurídicas que no aparecen en ningún apartado de la escritura calificada.
Es cierto que la resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública de 10 de marzo de 2022 considera aplicable la prohibición del pacto comisorio a
los casos en que se empleen medios indirectos para eludirlo, entre los cuales incluye el

cve: BOE-A-2024-952
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Núm. 16