BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 18 de enero de 2024

Sec. III. Pág. 6800

desnaturalizada la configuración del contrato como opción de compra; 2.º Por vulnerarse
la prohibición del pacto comisorio en los términos expresados.
Contra esta calificación […].
Fuenlabrada, a 24 de agosto de 2023. El Registrador, Fdo. Manuel Crespo López.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don Ignacio Maldonado Ramos, notario de
Madrid, interpuso recurso el día 29 de septiembre de 2023 mediante escrito en el que, en
síntesis, alegaba lo siguiente:
«Fundamentos de Derecho
En cuanto al primero de los defectos citados, la calificación invoca una sentencia de
un Juzgado de Madrid, manifestando que en el supuesto enjuiciado en la misma se
contienen ciertas cláusulas de contenido similar a las que existen en la escritura que es
objeto del presente recurso. Concretamente, la manifestación efectuada por la parte
concedente del derecho de opción de la urgente necesidad de realizar la venta y obtener
al menos una parte del precio, y el establecimiento de una condición resolutoria para el
supuesto de que se obtenga en mercado un precio superior al pactado para el caso de la
opción. Añade que en la referida sentencia se afirma que existe una “figuración” del
derecho de opción de compra que no se ajusta al modelo tipificado en el artículo 14 del
Reglamento Hipotecario, ya que se somete a una condición resolutoria que depende
enteramente de la voluntad de los concedentes, añadiendo que estos pueden revocar
libremente su consentimiento y dejar sin efecto la opción y el derecho real (sic), lo cual
considera contrario a los artículos 1.115 y 1256 del Código Civil.
Dado que en su calificación el Registrador no aporta más datos o elementos que
puedan justificar su decisión, hay que concluir en que hace suyos los contenidos en la
sentencia que reseña, pero teniendo en cuenta que no especifica los argumentos
desarrollados en la misma para fundamentar el fallo.
En consecuencia, a efectos del presente recurso hay que determinar si,
efectivamente, la condición resolutoria pactada depende exclusivamente de la voluntad
del deudor (en este caso, la parte concedente del derecho de opción), de tal manera que
esta podría revocar sin más y con entera libertad su consentimiento, dejando sin efecto
dicho derecho de opción. Igualmente, habrá que examinar en qué medida lo pactado en
la escritura calificada desfigura o contraviene el texto correspondiente del artículo 14 del
Reglamento Hipotecario. Por fin, si se puede concluir que de todo ello resulta que,
efectivamente, se deja la interpretación y cumplimiento del contrato al arbitrio de uno de
los contratantes.
Respecto de la primera de las cuestiones, no hay duda de que en todo contrato se
pueden pactar condiciones resolutorias de las que dependa su eficacia, y así resulta
claramente del enunciado del artículo 1.113 del Código Civil. En el caso de la escritura
calificada, se pacta expresamente que en el supuesto de que la parte concedente del
derecho de opción de compra encontrara en los plazos que al efecto se acuerdan un
comprador que ofreciera un precio superior, se le permite dejar sin efecto la presente
opción de compra, mediante una condición resolutoria de la misma, que deberá ser
cumplida en los términos literalmente definidos en la presente escritura. Dichos términos
se reducen a que el concedente otorgue una escritura donde manifieste su voluntad de
dejar sin efecto el derecho de opción de compra, y a la vez devuelva el precio de la
opción de compra o arras por las cuantías que se han acordado en los párrafos
anteriores.
La condición consiste, pues, en un hecho objetivo y comprobable: que se haya
obtenido un precio superior al inicialmente pactado. En tal caso, dicha parte queda
obligada a guardar una diligencia especial para poder obtener la resolución del contrato,

cve: BOE-A-2024-952
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Núm. 16